2015년 부동산학 제20문

## 정답: ④번

순영업소득(NOI) 산정 시 재산세는 차감하지만 영업소득세는 차감하지 않는다는 것이 정확합니다.

## 각 선택지 분석

① 요구수익률은 해당부동산에 투자해서 획득할 수 있는 최대한의 수익률이다. (×)
요구수익률(Required Rate of Return)은 투자자가 해당 투자의 위험도를 고려하여 최소한 요구하는 수익률을 의미합니다. 즉, 투자자가 기대하는 최소 수익률이지 최대 수익률이 아닙니다. 투자 결정의 기준이 되는 할인율 개념으로 이해해야 합니다.

② 총투자수익률은 세전현금수지를 지분투자액으로 나누어 산정한다. (×)
총투자수익률(Overall Capitalization Rate)은 순영업소득(NOI)을 총투자액으로 나누어 산정합니다. 세전현금수지를 지분투자액으로 나눈 것은 자기자본수익률(Equity Capitalization Rate)입니다. 공식을 정확히 구분해야 합니다.

③ 기대수익률이 요구수익률보다 작은 경우 투자안이 채택된다. (×)
투자 결정의 기본 원칙에 따르면, 기대수익률이 요구수익률보다 클 때 투자안이 채택됩니다. 기대수익률 < 요구수익률인 경우에는 투자가치가 없다고 판단하여 투자안을 거부해야 합니다.

④ 순영업소득의 산정과정에서 해당 부동산의 재산세는 차감하나 영업소득세는 차감하지 않는다. (○)
순영업소득(Net Operating Income) 산정 시:
- 차감하는 항목: 재산세, 화재보험료, 관리비, 수선비 등 부동산 운영에 직접 관련된 비용
- 차감하지 않는 항목: 영업소득세, 법인세 등 소득세, 대출이자, 감가상각비

이는 순영업소득이 부동산 자체의 순수한 수익창출능력을 측정하기 위한 지표이기 때문입니다.

⑤ 회수 불가능한 임대료 수입은 영업경비에 포함하여 순영업소득을 산정한다. (×)
회수 불가능한 임대료(대손임대료)는 영업경비가 아니라 총임대수입에서 직접 차감합니다. 순영업소득 = (총임대수입 - 공실손실 - 대손임대료) - 영업경비로 계산됩니다.

## 핵심 포인트

순영업소득 산정공식을 정확히 기억해야 합니다:
순영업소득 = 유효총수입 - 영업경비
- 유효총수입 = 총임대수입 - 공실손실 - 대손임대료
- 영업경비 = 재산세 + 보험료 + 관리비 + 수선비 등 (단, 소득세·이자·감가상각비 제외)

이 문제는 부동산 투자분석의 기본 개념들을 종합적으로 묻는 문제로, 각 수익률의 정의와 순영업소득 산정방법을 정확히 구분하는 것이 중요합니다.