2015년 부동산학 제19문

정답: ④번 - 재투자율 가정에서는 순현재가치법이 내부수익률법보다 더 합리적입니다.

## 각 선택지 분석

① 동일한 현금흐름의 투자안이라도 투자자의 요구수익률에 따라 순현재가치(NPV)가 달라질 수 있다. (O)

순현재가치(NPV) 계산식은 NPV = Σ[CFt/(1+r)^t] - 초기투자액입니다. 여기서 r은 할인율(요구수익률)로, 할인율이 높아지면 미래현금흐름의 현재가치가 감소하여 NPV가 낮아지고, 할인율이 낮아지면 NPV가 높아집니다. 따라서 동일한 현금흐름이라도 투자자의 요구수익률에 따라 NPV는 달라집니다.

② 투자규모에 차이가 있는 상호배타적인 투자안의 경우 순현재가치법과 수익성지수법을 통한 의사결정이 달라질 수 있다. (O)

수익성지수(PI) = 현금유입의 현재가치 / 초기투자액입니다. 투자규모가 다른 두 프로젝트에서 A안의 NPV가 1억원, PI가 1.2이고, B안의 NPV가 5천만원, PI가 1.5라면, NPV법으로는 A안을, PI법으로는 B안을 선택하게 되어 의사결정이 달라질 수 있습니다.

③ 순현재가치법은 가치가산원리가 적용되나 내부수익률법은 적용되지 않는다. (O)

가치가산원리란 여러 투자안의 NPV를 단순히 합산할 수 있다는 원리입니다. NPV법은 절대적 가치를 나타내므로 가치가산이 가능하지만, IRR은 상대적 수익률을 나타내므로 단순히 합산할 수 없습니다. 예를 들어, 두 투자안의 IRR이 각각 15%, 20%라고 해서 합쳐진 투자안의 IRR이 35%가 되는 것은 아닙니다.

④ 재투자율의 가정에 있어 순현재가치법보다 내부수익률법이 더 합리적이다. (X)

이것이 정답입니다. NPV법은 중간현금흐름이 요구수익률(할인율)로 재투자된다고 가정하는 반면, IRR법은 중간현금흐름이 IRR과 동일한 수익률로 재투자된다고 가정합니다. 일반적으로 요구수익률이 IRR보다 현실적이고 달성 가능한 수준이므로, NPV법의 재투자율 가정이 더 합리적입니다.

⑤ 회수기간법은 회수기간 이후의 현금흐름을 고려하지 않는다는 단점이 있다. (O)

회수기간법(Payback Period Method)은 초기투자액을 회수하는 데 걸리는 시간만을 고려하므로, 회수기간 이후에 발생하는 현금흐름은 무시합니다. 이는 회수기간법의 대표적인 단점 중 하나입니다.

## 핵심 포인트

부동산투자분석에서 재투자율 가정은 중요한 개념입니다. NPV법의 할인율 기준 재투자 가정이 IRR법의 내부수익률 기준 재투자 가정보다 현실적이라는 점을 반드시 기억해야 합니다. 또한 투자규모가 다른 상호배타적 투자안에서는 NPV법과 PI법의 결론이 다를 수 있다는 점도 자주 출제되는 포인트입니다.