2015년 부동산학 제18문

## 정답: ③ ㄴ, ㄹ

부동산투자에서 레버리지효과는 차입자본을 활용하여 자기자본수익률을 증대시키는 효과로, 부채비용이 총자본수익률보다 낮을 때 긍정적 레버리지가 발생합니다.

## 레버리지효과의 기본 개념

레버리지효과(Leverage Effect)는 타인자본(부채)을 활용하여 투자수익률을 증대시키는 효과를 의미합니다. 부동산투자에서 레버리지효과의 핵심은 다음과 같습니다:

- 긍정적 레버리지: 부채비용 < 총자본수익률일 때 발생
- 부정적 레버리지: 부채비용 > 총자본수익률일 때 발생
- 중립적 레버리지: 부채비용 = 총자본수익률일 때 발생

## 각 선택지별 분석

ㄱ. 레버리지 비율과 자기자본수익률의 관계
레버리지 비율이 높아질수록 자기자본수익률이 항상 증가한다는 것은 틀린 설명입니다. 긍정적 레버리지 상황에서만 레버리지 비율 증가가 자기자본수익률 증가로 이어지며, 부정적 레버리지 상황에서는 오히려 자기자본수익률이 감소합니다.

ㄴ. 긍정적 레버리지의 조건
부채비용이 총자본수익률보다 낮을 때 긍정적 레버리지가 발생한다는 것은 옳은 설명입니다. 이는 레버리지효과의 가장 기본적인 원리로, 저렴한 비용으로 자금을 조달하여 더 높은 수익을 창출할 때 자기자본수익률이 향상됩니다.

ㄷ. 레버리지와 위험의 관계
레버리지를 활용하면 위험이 감소한다는 것은 틀린 설명입니다. 레버리지는 수익의 변동성을 확대시키므로 투자위험을 증가시킵니다. 긍정적 레버리지 상황에서도 시장 변동에 따른 손실 위험은 커집니다.

ㄹ. 자기자본수익률 계산공식
자기자본수익률 = 총자본수익률 + (총자본수익률 - 부채비용) × 부채비율/자기자본비율이라는 공식은 옳은 설명입니다. 이는 레버리지효과를 수치적으로 표현하는 핵심 공식입니다.

## 핵심 포인트

1. 레버리지의 양면성: 수익 증대와 위험 증가가 동시에 발생
2. 임계점의 중요성: 부채비용과 총자본수익률의 관계가 레버리지 효과의 방향을 결정
3. 계산공식 숙지: 자기자본수익률 계산공식은 시험에서 자주 출제되는 핵심 내용

## 암기 팁

"빚이 싸면 좋고, 비싸면 나쁘다" - 부채비용이 총자본수익률보다 낮으면 긍정적, 높으면 부정적 레버리지로 기억하면 됩니다. 또한 레버리지는 항상 위험을 증가시킨다는 점을 반드시 기억해야 합니다.