2015년 부동산학 제1문

정답: ④ 영속성

토지의 영속성은 토지가 시간이 지나도 소멸되지 않고 영구히 존재한다는 특성으로, 이로 인해 토지투자의 안전성, 담보가치의 확실성, 상속 및 증여의 대상성 등 다양한 파생현상을 모두 발생시키는 핵심 특성입니다.

## 영속성의 파생현상

1. 투자의 안전성
토지는 물리적으로 소멸되지 않기 때문에 다른 투자대상에 비해 상대적으로 안전한 투자처로 인식됩니다. 건물이나 기계설비와 달리 감가상각이 발생하지 않아 장기투자에 적합합니다.

2. 담보가치의 확실성
금융기관에서 토지를 담보로 선호하는 이유가 바로 영속성 때문입니다. 토지는 소멸될 위험이 없어 담보가치가 지속적으로 유지되므로 대출의 안전성을 보장합니다.

3. 상속 및 증여의 대상성
토지의 영속성으로 인해 대대로 물려줄 수 있는 자산으로 인식되어 상속이나 증여의 주요 대상이 됩니다.

4. 투기의 대상성
영구히 존재한다는 특성으로 인해 장기적인 가치상승을 기대하는 투기의 대상이 되기도 합니다.

## 오답 분석

① 부동성: 토지가 물리적으로 이동할 수 없다는 특성으로, 지역성과 개별성을 발생시키지만 문제에서 요구하는 모든 파생현상을 설명하지는 못합니다.

② 개별성: 각 토지가 고유한 특성을 갖는다는 것으로, 감정평가의 필요성이나 대체재의 불완전성을 설명하지만 투자안전성이나 담보가치 등을 직접적으로 설명하지 못합니다.

③ 인접성: 토지가 서로 인접해 있다는 특성으로, 외부효과나 최유효이용의 원칙을 설명하지만 문제의 파생현상들과는 직접적 연관성이 부족합니다.

⑤ 적재성: 토지 위에 건물 등을 건설할 수 있다는 특성으로, 토지이용의 다양성을 설명하지만 투자안전성이나 상속성 등과는 거리가 있습니다.

## 핵심 포인트

토지의 특성 중 영속성은 토지경제학에서 가장 중요한 특성 중 하나로, 토지가 다른 재화와 구별되는 핵심적 차이점입니다. 특히 토지투자론이나 토지정책 관련 문제에서 자주 출제되므로 영속성으로 인한 각종 파생현상들을 정확히 암기해두어야 합니다.

암기 팁: "영속성 → 영원히 → 안전한 투자, 확실한 담보, 대물림 가능"으로 연결하여 기억하면 효과적입니다.