2015년 공법 제18문

## 정답: ② 45

결론: 도시개발법령상 조합인 시행자가 면적식으로 환지계획을 수립하여 환지방식으로 사업시행하는 경우, 환지계획구역의 평균 토지부담률은 45%입니다.

## 법적 근거

도시개발법 시행령 제52조 제2항에 따르면, 조합인 시행자가 면적식으로 환지계획을 수립하여 환지방식에 의한 사업시행을 하는 경우의 토지부담률은 다음과 같이 규정되어 있습니다:

- 일반적인 경우: 환지계획구역 평균 토지부담률은 45% 이하로 하되
- 시·도지사가 필요하다고 인정하는 경우: 50% 이하의 범위에서 조정 가능

이는 조합원들의 부담을 적정 수준으로 제한하여 사업의 실현가능성을 높이고, 동시에 조합원들의 재산권을 보호하기 위한 규정입니다.

## 개념 설명

토지부담률이란 환지방식 도시개발사업에서 종전 토지면적 대비 공공시설용지 등으로 제공되는 토지면적의 비율을 의미합니다. 즉, 조합원이 보유한 토지 중 사업을 위해 무상으로 제공해야 하는 토지의 비율입니다.

면적식 환지계획은 종전 토지의 면적에 비례하여 환지를 배분하는 방식으로, 토지의 위치나 이용상황보다는 순수하게 면적을 기준으로 환지를 산정하는 방법입니다.

## 오답 분석

① 40%: 법정 기준보다 낮은 수치로, 실제 법령에서 규정하고 있는 45%와 일치하지 않습니다.

③ 50%: 이는 시·도지사가 특별히 필요하다고 인정하는 경우의 상한선으로, 일반적인 평균 토지부담률이 아닙니다.

④ 55%, ⑤ 60%: 모두 법정 상한선인 50%를 초과하는 수치로, 도시개발법령상 허용되지 않는 비율입니다.

## 핵심 포인트

1. 시행자 구분: 조합인 시행자와 다른 시행자(지자체, 한국토지주택공사 등)의 토지부담률은 다를 수 있으므로 문제에서 "조합인 시행자"라는 조건을 정확히 파악해야 합니다.

2. 환지방식의 특징: 수용방식과 달리 환지방식은 기존 토지소유자가 조합원이 되어 사업에 참여하므로, 과도한 토지부담은 사업 추진을 어렵게 만들 수 있습니다.

3. 예외 규정: 일반적으로는 45%이지만, 특별한 경우 50%까지 가능하다는 점도 함께 기억해두어야 합니다.

## 암기 팁

"조합 환지 사오(45)" - 조합인 시행자의 환지방식은 45%로 기억하면 쉽게 암기할 수 있습니다. 또한 45%는 일반 원칙이고, 50%는 예외적 상한선이라는 구조로 이해하면 혼동을 피할 수 있습니다.