2015년 중개사법 제35문

## 정답: ④번

결론: 계약명의신탁에서 실제 매수인은 매도인에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.

## 법적 근거 및 개념

본 문제는 계약명의신탁에 관한 사안입니다. 계약명의신탁은 실제 매수인(甲)이 매도인(乙)과 매매계약을 체결하면서, 제3자(丙) 명의로 소유권이전등기를 하기로 약정하는 경우를 말합니다.

「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조에 따르면, 명의신탁약정은 무효이지만, 대법원 판례는 계약명의신탁의 경우 실제 매수인이 매도인에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 있다고 판시하고 있습니다.

## 선택지별 분석

① 계약명의신탁에 해당한다. (○)
- 甲이 乙과 매매계약을 체결하면서 丙 명의로 등기하기로 한 것은 전형적인 계약명의신탁입니다.
- 하지만 이는 단순한 사실 확인으로, 문제에서 요구하는 "이전등기가 이루어질 경우"의 법적 효과가 아닙니다.

② 丙 명의 등기는 유효하다. (×)
- 명의신탁약정은 무효이므로 丙 명의 등기도 무효입니다.
- 부동산실명법 제4조에 의해 명의신탁약정 자체가 무효이기 때문입니다.

③ 丙 명의로 등기가 이루어지면 소유권은 甲에게 귀속된다. (×)
- 등기가 무효이므로 소유권은 여전히 乙에게 남아있습니다.
- 甲이 소유권을 취득하려면 유효한 등기가 필요합니다.

④ 甲은 매매계약에 기하여 乙에게 소유권이전등기를 청구할 수 있다. (○)
- 정답입니다. 대법원 판례에 따르면, 계약명의신탁에서 명의신탁약정이 무효라도 실제 매수인은 매도인에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.
- 甲과 乙 간의 매매계약 자체는 유효하므로, 甲은 乙에게 자신 명의로의 소유권이전등기를 청구할 권리가 있습니다.

⑤ 丙이 소유권을 취득하고 甲은 丙에게 대금 상당의 부당이득반환청구권을 행사할 수 있다. (×)
- 명의신탁등기가 무효이므로 丙은 소유권을 취득하지 못합니다.
- 따라서 부당이득반환청구의 전제가 성립하지 않습니다.

## 핵심 포인트

1. 계약명의신탁과 등기명의신탁의 구별: 계약명의신탁에서는 실제 매수인이 매도인에게 직접 등기청구권을 행사할 수 있습니다.

2. 명의신탁약정의 무효: 부동산실명법에 의해 무효이지만, 기본 매매계약까지 무효가 되는 것은 아닙니다.

3. 판례의 중요성: 이 분야는 성문법보다 판례가 중요한 역할을 하므로 판례 동향을 숙지해야 합니다.