2015년 중개사법 제33문

## 정답 해설

④번이 정답입니다. 대항력을 갖춘 임차인이라도 저당권설정등기 이후에 증액된 임차보증금 부분에 대해서는 저당권자에게 대항할 수 없다는 것이 확립된 판례입니다.

### 법적 근거 및 정답 분석

④번 (정답): 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인은 저당권설정등기 이후에 임차보증금을 증액한 경우, 증액된 부분에 대해서는 저당권자에게 대항할 수 없습니다. 이는 저당권설정 당시의 임차보증금액을 기준으로 대항력의 범위가 확정되기 때문입니다. 따라서 저당권에 기해 주택을 경락받은 소유자에게도 증액된 보증금 부분은 대항할 수 없습니다.

### 오답 분석

①번: 주택임대차보호법 제3조에 따르면, 대항력(주택 인도 + 전입신고)만으로는 후순위저당권자보다 우선변제받을 수 없습니다. 우선변제권을 행사하려면 대항력 + 확정일자를 모두 갖춰야 합니다.

②번: 2015년 당시 대구광역시의 소액임차인 최우선변제 기준은 보증금 1,300만원 이하였습니다. 따라서 1억2천만원 보증금에서 2천만원에 대한 최우선변제권은 인정되지 않습니다.

③번: 다세대주택의 경우 전입신고 시 지번뿐만 아니라 동·호수까지 정확히 기재해야 대항력이 인정됩니다. 지번만 기재하고 동·호수를 기재하지 않으면 대항력 요건을 충족하지 못합니다.

⑤번: 확정일자를 먼저 받더라도 대항력(주택 인도 + 전입신고)이 저당권설정등기와 같은 날이면 저당권자가 우선합니다. 임차인이 우선하려면 대항력을 갖춘 날이 저당권설정등기일보다 빨라야 합니다.

### 핵심 포인트

- 대항력의 범위: 저당권설정 당시의 임차보증금액을 기준으로 확정
- 우선변제권 요건: 대항력 + 확정일자 모두 필요
- 소액임차인 기준: 지역별로 상이하며 연도별 변동 확인 필요
- 다세대주택 전입신고: 동·호수까지 정확한 기재 필수

이 문제는 임차보증금 증액 시 대항력 범위에 관한 중요한 판례 내용을 다루고 있어, 실무에서도 자주 문제가 되는 사안입니다.