2015년 중개사법 제32문

정답 ② (ㄴ, ㄹ)이 맞는 이유는 개업공인중개사의 중개대상물 설명의무에 관한 법령 규정과 판례를 정확히 적용했기 때문입니다.

## 법적 근거 및 각 선택지 분석

이 문제는 공인중개사법 제25조(개업공인중개사 등의 의무) 및 같은 법 시행규칙 제20조(중개대상물의 확인·설명의무)에 근거한 중개대상물 설명의무에 관한 내용입니다.

ㄱ. 틀린 설명
개업공인중개사는 중개의뢰인에게 중개대상물에 대한 설명을 할 때 반드시 서면으로 교부해야 합니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조에 따르면, 중개대상물 확인·설명서를 작성하여 거래당사자에게 서면으로 교부하도록 명시되어 있습니다. 구두설명만으로는 법적 의무를 이행했다고 볼 수 없습니다.

ㄴ. 옳은 설명
중개대상물의 권리관계, 이용제한사항, 거래조건 등은 반드시 설명해야 할 필수사항입니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조 별지 제9호서식에서 정한 중개대상물 확인·설명서에는 소유권 이외의 권리관계, 법령상 이용제한사항, 거래조건 및 그 밖의 중요사항이 포함되어야 합니다.

ㄷ. 틀린 설명
개업공인중개사는 중개계약 체결 전에 중개대상물에 대한 설명의무를 이행해야 합니다. 이는 거래당사자가 충분한 정보를 바탕으로 합리적인 판단을 할 수 있도록 하기 위함입니다. 계약 체결 후 설명은 의무 이행시기를 위반한 것입니다.

ㄹ. 옳은 설명
판례에 따르면, 개업공인중개사가 중개대상물에 대해 허위 또는 과장된 정보를 제공하거나 중요한 사항을 고의로 누락한 경우, 이로 인해 발생한 손해에 대해 배상책임을 집니다. 이는 선량한 관리자의 주의의무 위반에 해당합니다.

## 핵심 포인트

1. 서면교부 의무: 중개대상물 설명은 반드시 서면(확인·설명서)으로 이루어져야 함
2. 설명시기: 중개계약 체결 전에 설명의무 이행 필요
3. 설명내용: 권리관계, 이용제한사항, 거래조건 등 법정 필수사항 포함
4. 손해배상책임: 허위·과장 정보 제공 시 민사책임 발생

## 암기 팁

"서전필손" - 서면교부, 전(계약 전), 필수사항 설명, 손해배상책임으로 기억하면 중개대상물 설명의무의 핵심요소를 쉽게 암기할 수 있습니다.