2015년 중개사법 제13문

## 해설

정답 ④번이 맞는 이유는 전속중개계약의 법적 성질과 효력에 관한 ㄱ, ㄷ, ㄹ의 설명이 모두 공인중개사법령의 규정에 부합하기 때문입니다.

## 법적 근거 및 각 선택지 분석

전속중개계약은 공인중개사법 제26조의2에서 규정하고 있는 특수한 형태의 중개계약으로, 일반 중개계약과 구별되는 중요한 특징들이 있습니다.

ㄱ. 전속중개계약의 유효기간 (정답)
전속중개계약의 유효기간은 3개월을 초과할 수 없으며, 이를 초과하는 약정은 무효입니다(공인중개사법 제26조의2 제2항). 이는 의뢰인의 선택권을 과도하게 제한하는 것을 방지하기 위한 강행규정입니다. 당사자 간 합의로도 3개월을 초과하여 정할 수 없습니다.

ㄴ. 전속중개계약의 해지 (오답)
전속중개계약이라 하더라도 의뢰인은 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 다만, 공인중개사가 중개를 위해 지출한 비용이 있거나 상당한 중개행위를 한 경우에는 손해배상 의무가 발생할 수 있습니다. 따라서 "해지할 수 없다"는 설명은 틀렸습니다.

ㄷ. 전속중개계약서 작성의무 (정답)
전속중개계약을 체결할 때는 반드시 서면으로 계약서를 작성해야 하며, 이는 법정 의무사항입니다(공인중개사법 시행규칙 제23조의2). 구두계약으로는 전속중개계약의 효력이 발생하지 않습니다.

ㄹ. 전속중개계약의 효력 (정답)
전속중개계약을 체결한 의뢰인은 계약기간 중 다른 공인중개사에게 같은 부동산의 중개를 의뢰할 수 없습니다. 이것이 전속중개계약의 핵심적 효력으로, 이를 위반하여 다른 중개사를 통해 거래를 성사시킨 경우 원래 전속중개계약을 체결한 공인중개사에게 중개보수를 지급해야 할 의무가 발생합니다.

## 핵심 포인트

전속중개계약에서 가장 중요한 시험 포인트는 3개월 유효기간 제한과 서면작성 의무, 그리고 의뢰인의 해지권 보장입니다. 특히 유효기간 제한은 강행규정이므로 당사자 간 약정으로도 변경할 수 없다는 점을 기억해야 합니다.

## 암기 팁

전속중개계약의 특징을 "3서해전"으로 기억하세요:
- 3개월 유효기간 제한
- 서면작성 의무
- 해지권 보장 (의뢰인)
- 전속적 효력 (다른 중개사 의뢰 금지)

이러한 규정들은 모두 의뢰인 보호와 공정한 중개거래 질서 확립을 위한 것이므로, 의뢰인에게 불리한 내용은 대부분 틀린 선택지라고 판단할 수 있습니다.