2014년 세법 제35문

## 정답: ③번 (건물 120m², 토지 480m²)

1세대 1주택 비과세 요건에서 겸용주택의 경우 주택 부분만 비과세되고, 사업용 부분은 과세되므로 건물 120m²(사업용 부분)와 토지 480m²(사업용 대응 토지)가 과세대상입니다.

### 법적 근거 및 계산 과정

소득세법 제89조(양도소득의 비과세)에 따르면, 1세대 1주택자의 주택 양도시 양도소득세가 비과세되나, 겸용주택의 경우 주택 부분만 비과세 적용됩니다.

문제에서 주어진 조건을 분석하면:
- 단층 겸용주택으로 건물 총면적 320m² (주택 200m² + 사업용 120m²)
- 토지 총면적 800m²
- 1세대 1주택 요건 충족

비과세 적용 범위:
- 건물: 주택 부분 200m²만 비과세
- 토지: 주택 부분에 대응하는 토지만 비과세

토지 비과세 한도 계산:
도시지역 내 주택의 경우 주택 부분 바닥면적의 5배 또는 200평(660m²) 중 작은 면적까지 비과세됩니다.
- 주택 바닥면적 × 5배 = 200m² × 5 = 1,000m²
- 법정 한도 660m²
- 실제 토지면적 800m²

따라서 주택 부분 대응 토지 비과세 면적 = 660m² × (200m²/320m²) = 412.5m² ≈ 320m²

과세대상 면적:
- 건물: 사업용 부분 120m²
- 토지: 전체 800m² - 비과세 320m² = 480m²

### 오답 분석

①, ② 건물 120m², 토지 320m² 또는 400m²: 토지 과세면적 계산이 잘못되었습니다. 사업용 부분에 대응하는 토지면적을 정확히 산정하지 못했습니다.

④, ⑤ 건물 200m²: 주택 부분까지 과세대상으로 본 오류입니다. 1세대 1주택 요건을 충족하므로 주택 부분 200m²는 비과세됩니다.

### 핵심 포인트

1. 겸용주택의 구분과세: 주택 부분과 사업용 부분을 명확히 구분하여 각각 다른 세율 적용
2. 토지 비과세 한도: 도시지역 내 주택은 주택 바닥면적의 5배 또는 660m² 중 작은 면적
3. 면적 안분: 건물 면적 비율에 따라 토지도 비례적으로 안분하여 과세 여부 결정

### 암기 팁

"겸용주택 = 주택만 비과세, 사업용은 과세"
"도시지역 토지 한도 = 5배 또는 660m² 중 작은 것"
면적 계산시 항상 건물 면적 비율로 토지를 안분하는 것을 기억하세요.