2014년 부동산학 제9문

정답: ② - 시장이자율이 대출약정이자율보다 높아지면 차입자는 기존대출금을 조기상환하는 것이 불리하므로 틀린 설명입니다.

## 각 선택지 분석

① 한국주택금융공사는 주택저당채권을 기초로 하여 주택저당증권을 발행하고 있다. (O)
한국주택금융공사법에 따라 한국주택금융공사는 주택저당채권유동화증권(MBS, Mortgage Backed Securities) 발행 업무를 수행합니다. 금융기관이 보유한 주택저당채권을 매입하여 이를 기초자산으로 하는 주택저당증권을 발행함으로써 주택금융시장의 유동성을 공급하는 역할을 담당합니다.

② 시장이자율이 대출약정이자율보다 높아지면 차입자는 기존대출금을 조기상환하는 것이 유리하다. (X)
이는 완전히 반대의 설명입니다. 시장이자율이 대출약정이자율보다 낮아질 때 차입자가 조기상환을 통해 이익을 얻을 수 있습니다. 예를 들어, 기존 대출이자율이 5%인데 시장이자율이 3%로 하락했다면, 기존 대출을 상환하고 3%의 낮은 이자율로 재대출받는 것이 유리합니다. 반대로 시장이자율이 대출약정이자율보다 높아지면 기존의 낮은 이자율 대출을 유지하는 것이 차입자에게 유리합니다.

③ 자금조달방법 중 부동산 신디케이트는 지분금융에 해당한다. (O)
부동산 신디케이트(Real Estate Syndicate)는 여러 투자자들이 공동으로 자금을 출자하여 부동산에 투자하는 방식으로, 출자지분에 따라 수익을 배분받는 지분금융(Equity Financing)의 형태입니다. 이는 차입을 통한 부채금융(Debt Financing)과 구별되는 개념입니다.

④ 부동산금융은 부동산을 운용대상으로 하여 필요한 자금을 조달하는 일련의 과정이라 할 수 있다. (O)
부동산금융의 정의에 부합하는 설명입니다. 부동산의 개발, 건설, 매입, 운영 등에 필요한 자금을 조달하고 운용하는 모든 금융활동을 포괄하는 개념입니다.

⑤ 프로젝트금융은 비소구 또는 제한적 소구 금융의 특징을 가지고 있다. (O)
프로젝트금융(Project Financing)은 특정 프로젝트에서 발생하는 현금흐름만을 담보로 하여 자금을 조달하는 방식으로, 사업주체에 대한 소구권이 없거나 제한적인 특징을 갖습니다. 이는 일반적인 기업금융과 구별되는 핵심 특징입니다.

## 핵심 포인트
이자율과 조기상환의 관계는 부동산금융에서 자주 출제되는 중요한 개념입니다. 이자율이 하락하면 조기상환 유리, 이자율이 상승하면 기존 대출 유지가 유리하다는 원칙을 명확히 기억해야 합니다.