2014년 부동산학 제40문

## 정답: ② (틀린 설명)

균형의 원칙에서 균형을 이루지 못하는 과잉부분은 기능적 감가로 처리되며, 경제적 감가가 아닙니다.

### 각 선택지 분석

① 최유효이용의 원칙 (정답)
최유효이용은 부동산 평가의 핵심 원칙으로, 다음 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다:
- 물리적 가능성(Physical Possibility): 토지의 크기, 형상, 접근성 등 물리적 조건
- 법적 허용성(Legal Permissibility): 용도지역, 건축법 등 법적 제약 준수
- 경제적 타당성(Economic Feasibility): 개발비용 대비 수익성 확보
- 최고수익성(Maximum Profitability): 여러 대안 중 최고 수익을 창출하는 이용

② 균형의 원칙 (오답 - 정답)
균형의 원칙은 토지와 건물, 또는 생산요소들 간의 적정한 결합비율을 의미합니다. 균형을 이루지 못한 과잉부분은 기능적 감가로 처리됩니다.
- 기능적 감가: 설계상의 결함이나 과대·과소 개발로 인한 감가
- 경제적 감가: 외부 환경변화(교통여건 악화, 혐오시설 등)로 인한 감가

③ 적합의 원칙 (정답)
부동산의 이용이 그 지역의 특성과 조화를 이룰 때 최대 가치를 발휘한다는 원칙입니다. 주거지역에는 주택이, 상업지역에는 상가가 적합하며, 인근 환경과의 조화가 중요합니다.

④ 대체의 원칙 (정답)
합리적인 구매자는 동일한 효용을 제공하는 부동산 중 가격이 낮은 것을 선택한다는 원칙입니다. 이는 거래사례비교법의 이론적 근거가 되며, 유사한 부동산의 거래가격을 비교하여 대상부동산의 가격을 산정하는 방법론의 토대입니다.

⑤ 예측 및 변동의 원칙 (정답)
부동산 가치는 현재보다 미래의 기대수익에 의해 결정된다는 원칙입니다. 이는 수익환원법의 이론적 기초로, 장래 예상되는 순수익을 현재가치로 환원하여 부동산 가격을 산정하는 방법의 근거가 됩니다.

### 핵심 포인트

감가요인의 구분이 자주 출제됩니다:
- 물리적 감가: 노후화, 마모 등 물리적 요인
- 기능적 감가: 설계상 결함, 과대·과소시설 등 기능적 요인
- 경제적 감가: 외부환경 변화로 인한 요인

### 암기 팁

"균형 잃으면 기능 떨어진다" - 균형의 원칙 위반 시 기능적 감가로 기억하세요.