2014년 부동산학 제39문

정답 ①번이 맞는 이유는 감정평가방법의 각 단계별 수정과정을 정확히 이해해야 하기 때문입니다.

## 법적 근거 및 개념 설명

감정평가에 관한 규칙에 따르면, 감정평가방법은 크게 원가법, 비교법, 수익법으로 구분되며, 각 방법마다 특정한 수정과정을 거쳐야 합니다.

ㄱ. 감가수정
원가법에서 재조달원가를 구한 후 건물의 노후화, 기능적 결함, 경제적 진부화 등을 반영하여 가치를 조정하는 과정입니다. 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가를 종합적으로 고려하여 현재 시점의 적정한 가치를 산정합니다.

ㄴ. 사정보정
비교법에서 거래사례의 거래시점과 평가시점 간의 시간차이로 인한 가격변동을 조정하는 과정입니다. 부동산시장의 변화, 경기변동, 정책변화 등 시간의 경과에 따른 가격변동요인을 반영합니다.

ㄷ. 할인
수익법에서 장래 발생할 순수익을 현재가치로 환산하는 과정입니다. 할인율을 적용하여 미래수익의 현재가치를 계산합니다.

## 오답 분석

②번: 'ㄴ: 지역요인비교'가 틀렸습니다. 지역요인비교는 비교법에서 거래사례와 대상부동산 간의 지역적 차이를 비교하는 과정이지, 시간적 차이를 조정하는 사정보정과는 다른 개념입니다.

③번: 'ㄱ: 사정보정, ㄴ: 감가수정'으로 순서가 바뀌었습니다. 원가법에서는 감가수정이, 비교법에서는 사정보정이 적용됩니다.

④번: 'ㄴ: 개별요인비교, ㄷ: 공제'가 틀렸습니다. 개별요인비교는 비교법의 한 과정이지만 시간적 조정인 사정보정과는 다르며, 수익법에서는 할인이 적용됩니다.

⑤번: 'ㄷ: 공제'가 틀렸습니다. 수익법에서는 미래수익을 현재가치로 환산하는 할인과정이 필요합니다.

## 핵심 포인트

감정평가방법별 주요 수정과정을 명확히 구분해야 합니다:
- 원가법: 재조달원가 → 감가수정 → 적정가격
- 비교법: 거래사례 → 사정보정 → 지역요인비교 → 개별요인비교 → 적정가격
- 수익법: 순수익 → 할인(현재가치 환산) → 적정가격

## 암기 팁

"원감비사수할" - 원가법은 감가수정, 비교법은 사정보정, 수익법은 할인으로 기억하면 됩니다. 각 방법의 핵심 특징과 연결하여 암기하면 혼동을 피할 수 있습니다.