2014년 부동산학 제37문

정답 ③번 - 임대료 평가 시 적산법이 주된 평가방법이라는 설명이 틀렸습니다.

## 법적 근거 및 정답 해설

「감정평가에 관한 규칙」에 따르면 임대료를 평가할 때는 비교임대료법을 주된 평가방법으로 적용해야 합니다. 적산법은 보조적 평가방법으로 활용됩니다.

비교임대료법은 유사한 부동산의 임대료 거래사례를 수집·분석하여 대상 부동산의 적정 임대료를 산정하는 방법으로, 시장성과 객관성을 확보할 수 있어 주된 평가방법으로 채택되었습니다.

## 각 선택지 분석

① 건물의 주된 평가방법은 원가법이다. (정답)
건물은 토지와 달리 인공적으로 조성된 자산으로서 재조달원가를 기준으로 평가하는 것이 합리적입니다. 따라서 원가법이 주된 평가방법이며, 거래사례비교법과 수익환원법은 보조적으로 활용됩니다.

② 구분소유권 일괄 감정평가 시 거래사례비교법 적용 (정답)
아파트, 오피스텔 등 구분소유건물과 그 대지사용권을 함께 평가할 때는 거래사례비교법을 주된 평가방법으로 사용합니다. 이는 구분소유권의 거래가 활발하여 충분한 거래사례를 확보할 수 있기 때문입니다.

④ 무형자산은 수익환원법을 주된 평가방법으로 적용 (정답)
영업권, 특허권 등 무형자산은 물리적 실체가 없어 원가법이나 거래사례비교법 적용이 어렵습니다. 따라서 해당 자산이 창출하는 미래 수익을 현재가치로 환원하는 수익환원법이 가장 적합한 평가방법입니다.

⑤ 자동차와 선박·항공기의 주된 평가방법이 다름 (정답)
자동차는 거래사례비교법이 주된 평가방법인 반면, 선박 및 항공기는 원가법이 주된 평가방법입니다. 이는 각각의 시장 특성과 거래사례 확보 가능성의 차이 때문입니다.

## 핵심 포인트

감정평가방법의 선택은 대상 자산의 특성과 시장 상황에 따라 결정됩니다. 특히 임대료 평가에서는 시장 임대료 수준을 반영하는 비교임대료법이 우선시되며, 적산법은 비교 자료가 부족할 때 보완적으로 사용됩니다.

## 암기 팁

- 토지: 거래사례비교법 (시장성 중시)
- 건물: 원가법 (재조달원가 기준)
- 임대료: 비교임대료법 (시장 임대료 반영)
- 무형자산: 수익환원법 (수익성 중시)