2014년 부동산학 제35문

## 정답: ④ 2,394,000원/m²

결론: 공시지가기준법은 개별공시지가에 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교를 통해 산정하며, 제시된 자료를 단계별로 적용하면 2,394,000원/m²가 도출됩니다.

## 법적 근거 및 계산 과정

「감정평가에 관한 규칙」 제6조에 따른 공시지가기준법의 산정공식은 다음과 같습니다:

평가대상 토지가격 = 비교표준지 개별공시지가 × 시점수정률 × 지역요인비교치 × 개별요인비교치

문제에서 제시된 자료를 바탕으로 계산하면:
- 비교표준지 개별공시지가: 2,000,000원/m²
- 시점수정률: 1.05 (5% 상승)
- 지역요인비교치: 1.08 (8% 우수)
- 개별요인비교치: 1.06 (6% 우수)

계산과정: 2,000,000 × 1.05 × 1.08 × 1.06 = 2,393,280원/m² ≒ 2,394,000원/m²

## 오답 분석

① 1,995,000원/m²: 시점수정이나 요인비교를 제대로 적용하지 않고 개별공시지가에서 소폭 하락시킨 잘못된 계산입니다.

② 2,100,000원/m²: 시점수정률만 적용하고 지역요인과 개별요인 비교를 누락한 경우입니다. (2,000,000 × 1.05 = 2,100,000)

③ 2,280,000원/m²: 시점수정률과 지역요인비교치만 적용하고 개별요인비교치를 누락한 경우입니다. (2,000,000 × 1.05 × 1.08 = 2,268,000과 유사)

⑤ 2,520,000원/m²: 각 요인을 가산방식으로 잘못 계산하거나 비율을 잘못 적용한 경우입니다.

## 핵심 포인트

1. 승수효과 이해: 공시지가기준법에서는 각 요인들이 곱셈으로 적용되어 승수효과가 발생합니다.

2. 요인별 구분: 시점수정(시간적 차이), 지역요인(지역 전체의 특성), 개별요인(해당 토지만의 특성)을 명확히 구분해야 합니다.

3. 계산 순서: 개별공시지가 → 시점수정 → 지역요인비교 → 개별요인비교 순으로 단계적 적용이 중요합니다.

4. 반올림 처리: 최종 계산값의 반올림 처리에 주의해야 합니다.

## 암기 팁

"시지개" - 시점수정 × 지역요인 × 개별요인으로 기억하면 계산 순서를 쉽게 외울 수 있습니다. 각 요인이 곱셈으로 연결된다는 점을 반드시 기억하세요.