2014년 부동산학 제34문

정답: ① 환지방식

환지방식은 토지소유자가 토지를 현물출자하고 개발 후 일정 비율의 토지를 되돌려받는 개발방식으로, 문제에서 설명하는 개발방식에 해당합니다.

## 법적 근거 및 개념

환지방식은 「도시개발법」과 「도시·군계획법」에서 규정하는 대표적인 토지취득방식입니다. 이 방식은 토지소유자가 자신의 토지를 현물출자하여 개발사업에 참여하고, 개발완료 후 일정한 비율(보통 60-70%)의 토지를 공급받는 방식입니다. 개발비용은 보류지 처분수입으로 충당하며, 토지소유자는 개발이익을 공유할 수 있는 특징이 있습니다.

## 오답 분석

② 단순개발방식: 이는 토지취득방식에 따른 분류가 아니라 개발의 복잡성에 따른 분류입니다. 기반시설 설치 없이 단순히 토지를 분할하여 공급하는 방식을 의미합니다.

③ 매수방식: 개발시행자가 토지소유자로부터 토지를 매입하여 개발하는 방식입니다. 토지소유자는 토지대금을 현금으로 받고 개발사업에서 완전히 분리되는 특징이 있습니다.

④ 혼합방식: 환지방식과 매수방식을 병행하여 시행하는 방식입니다. 일부 토지는 매수하고 일부 토지는 환지방식으로 개발하는 경우에 해당합니다.

⑤ 수용방식: 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 공익사업 시행을 위해 강제로 토지를 취득하는 방식입니다. 주로 공공사업에서 활용됩니다.

## 핵심 포인트

토지취득방식에 따른 개발방식 분류는 공인중개사 시험에서 자주 출제되는 중요한 개념입니다. 특히 환지방식의 특징인 '현물출자 → 개발 → 토지공급'의 순환구조를 정확히 이해해야 합니다.

환지방식은 토지소유자가 개발위험을 부담하지만 개발이익도 공유할 수 있는 방식이며, 매수방식은 토지소유자가 개발위험은 없지만 개발이익도 포기하는 방식이라는 차이점을 명확히 구분해야 합니다.

## 암기 팁

환지방식: "환(還) = 돌아온다" → 토지를 내고 나중에 개발된 토지를 돌려받는 방식
매수방식: "매수 = 돈으로 산다" → 개발업체가 토지를 돈으로 사는 방식

이러한 구분을 통해 각 방식의 핵심 특징을 쉽게 기억할 수 있습니다.