2014년 부동산학 제30문

정답: ⑤번 - 재무·회계관리, 시설이용·임대차 계약, 인력관리를 위탁하고 청소 등을 직접관리하는 것은 부분위탁관리방식이지, 전문(위탁)관리방식이 아닙니다.

## 각 선택지 분석

① 기능적 내용연수 영향요인 (정답)
기능적 내용연수는 건물의 기능적 측면에서의 수명을 의미합니다. 건물과 부지와의 부적응, 설계 불량, 설비 불량, 건물의 외관과 디자인 낙후는 모두 건물의 기능적 측면에서 문제가 되는 요인들로, 기능적 내용연수에 직접적인 영향을 미칩니다. 이러한 요인들은 건물의 물리적 상태는 양호하더라도 기능적으로 더 이상 사용하기 어렵게 만드는 요소들입니다.

② 경제적 내용연수 영향요인 (정답)
경제적 내용연수는 건물이 경제적으로 수익을 창출할 수 있는 기간을 의미합니다. 인근지역의 변화, 인근환경과 건물의 부적합, 당해지역 건축물의 시장성 감퇴는 모두 외부적 요인으로서 건물의 경제적 가치와 수익성에 영향을 미치는 요인들입니다. 이는 건물 자체의 물리적·기능적 상태와는 무관하게 외부 환경 변화로 인해 경제적 수명이 단축되는 경우입니다.

③ 생애주기 안정단계 관리효과 (정답)
건물의 생애주기는 일반적으로 신축단계 → 안정단계 → 노후단계 → 재건축단계로 구분됩니다. 안정단계에서 적절한 유지관리, 보수, 개보수 등이 이루어진다면 건물의 기능과 성능을 지속적으로 유지할 수 있어 안정단계를 연장시킬 수 있습니다.

④ 노후단계의 특징 (정답)
건물의 노후단계는 건축물의 물리적 노화가 진행되어 구조체의 안전성 저하, 설비의 기능 저하, 외관의 미관 악화 등이 나타나는 단계입니다. 이 단계에서는 대규모 수선이나 재건축을 검토해야 하는 시점에 해당합니다.

⑤ 건물관리방식 분류 (오답)
건물관리방식은 크게 직접관리방식, 부분위탁관리방식, 전문(위탁)관리방식으로 구분됩니다.

- 직접관리방식: 소유자가 모든 관리업무를 직접 수행
- 부분위탁관리방식: 관리업무의 일부는 위탁하고 일부는 직접 관리
- 전문(위탁)관리방식: 모든 관리업무를 전문업체에 위탁

문제에서 제시한 상황은 재무·회계관리, 시설이용·임대차 계약, 인력관리는 위탁하고 청소 등은 직접관리하는 경우로, 이는 부분위탁관리방식에 해당합니다.

## 핵심 포인트
건물의 내용연수는 물리적, 기능적, 경제적 내용연수로 구분되며, 각각의 영향요인을 정확히 구분하여 이해해야 합니다. 또한 건물관리방식의 분류에서 위탁 정도에 따른 구분을 명확히 알아두어야 합니다.