2014년 부동산학 제23문

## 정답: ① (틀린 설명)

할인현금수지법은 부동산 투자기간 동안의 현금흐름을 모두 반영하는 것이 핵심 특징이므로, 이를 반영하지 못한다는 설명은 완전히 잘못되었습니다.

## 각 선택지 분석

① 할인현금수지(DCF)법 - 틀린 설명
할인현금수지법은 부동산 투자분석의 가장 정교한 기법 중 하나로, 투자기간 동안 발생하는 모든 현금흐름(임대수입, 운영비용, 매각수입 등)을 현재가치로 할인하여 투자의 경제성을 평가하는 방법입니다. 오히려 현금흐름을 종합적으로 반영하는 것이 DCF법의 가장 큰 장점이므로 이 설명은 완전히 반대입니다.

② 회계적 이익률법 - 맞는 설명
회계적 이익률법(Accounting Rate of Return)은 평균 회계이익을 평균 투자액으로 나누어 계산하는 방법으로, 미래 현금흐름을 현재가치로 할인하지 않습니다. 따라서 화폐의 시간가치를 고려하지 않는다는 한계가 있습니다.

③ NPV와 PI의 관계 - 맞는 설명
순현재가치(NPV) = 0일 때, 수익성지수(PI) = 현금유입의 현재가치 ÷ 현금유출의 현재가치 = 1이 됩니다. 이는 투자로 인한 순편익이 0이라는 의미로, 투자의 손익분기점을 나타냅니다.

④ 민감도분석 - 맞는 설명
민감도분석(Sensitivity Analysis)은 투입변수(임대료, 공실률, 할인율 등)의 변화가 NPV에 미치는 영향을 측정하는 위험분석 기법입니다. 각 변수를 일정 비율 변화시켜 NPV의 민감도를 파악할 수 있습니다.

⑤ 부의 극대화 원칙 - 맞는 설명
투자금액이 동일하고 NPV가 모두 양수인 경우, NPV가 더 큰 투자안을 선택하는 것이 부의 극대화 원칙에 부합합니다. NPV는 절대적 수익성을 나타내므로 직접 비교가 가능합니다.

## 핵심 포인트

부동산 투자분석에서 DCF법은 가장 정교하고 실무에서 널리 사용되는 기법입니다. 현금흐름의 시기별 차이와 화폐의 시간가치를 모두 고려하여 투자의 경제성을 종합적으로 평가할 수 있습니다.

암기 팁: DCF법의 핵심은 "모든 현금흐름을 시간가치로 할인"하는 것이므로, 현금흐름을 반영하지 못한다는 설명은 논리적으로 모순입니다.