2014년 부동산학 제22문

정답 ④번이 틀린 이유는 종합자본환원율이 8%가 아니라 10%이기 때문입니다.

## 문제 해결을 위한 기본 공식 정리

이 문제는 부동산 투자분석의 핵심 지표들을 계산하는 문제로, 주어진 자료를 바탕으로 각종 승수와 환원율을 산정해야 합니다.

주요 공식들:
- 순소득승수 = 부동산가격 ÷ 순영업소득
- 세전현금수지승수 = 부동산가격 ÷ 세전현금수지
- 종합자본환원율 = 순영업소득 ÷ 부동산가격
- 부채감당률 = 연간부채상환액 ÷ 순영업소득

## 각 선택지 분석

① (유효)총소득: 2억원/년 (정답)
문제에서 주어진 조건을 통해 계산하면 유효총소득이 2억원으로 산정됩니다.

② 순소득승수: 10 (정답)
순소득승수 = 부동산가격 ÷ 순영업소득의 공식에 따라 계산하면 10이 됩니다. 이는 순영업소득의 10배가 부동산가격임을 의미합니다.

③ 세전현금수지승수: 10 (정답)
세전현금수지승수 = 부동산가격 ÷ 세전현금수지로 계산되며, 주어진 조건에서 10으로 산정됩니다.

④ (종합)자본환원율: 8% (오답)
종합자본환원율 = 순영업소득 ÷ 부동산가격 × 100으로 계산됩니다. 순소득승수가 10이라는 것은 부동산가격이 순영업소득의 10배라는 의미이므로, 종합자본환원율은 1/10 = 0.1 = 10%가 됩니다. 따라서 8%는 틀린 값입니다.

⑤ 부채감당률: 2.5 (정답)
부채감당률 = 연간부채상환액 ÷ 순영업소득으로 계산되며, 주어진 조건에서 2.5로 산정됩니다.

## 핵심 포인트

중요한 상관관계:
- 순소득승수와 종합자본환원율은 역수 관계입니다
- 순소득승수가 10이면 종합자본환원율은 1/10 = 10%
- 이러한 관계를 정확히 이해하는 것이 핵심입니다

## 시험 출제 포인트

이 문제는 부동산 투자분석에서 자주 출제되는 각종 지표들의 계산 능력을 평가합니다. 특히 순소득승수와 자본환원율의 역수 관계는 매우 중요한 개념으로, 실무에서도 부동산 투자 수익성 분석에 핵심적으로 활용됩니다.

암기 팁: "승수가 높으면 환원율은 낮다"는 원리를 기억하세요. 순소득승수 10 = 자본환원율 10%(1/10)로 연결지어 암기하면 효과적입니다.