2014년 부동산학 제2문

## 정답: ② ㄴ, ㅁ

토지의 영속성은 토지가 물리적으로 소멸되지 않고 반영구적으로 존재한다는 특성을 의미하며, 이로 인해 토지는 안전한 투자대상이 되고 담보가치가 높다는 경제적 효과를 가집니다.

## 토지 영속성의 개념과 특징

토지의 영속성(永續性)은 토지의 3대 자연적 특성(부동성, 부증성, 영속성) 중 하나로, 토지가 물리적·화학적으로 소멸하지 않고 반영구적으로 존재한다는 특성입니다. 이는 토지가 다른 재화와 구별되는 가장 중요한 특성 중 하나입니다.

## 영속성으로 인한 경제적 효과

1. 안전한 투자대상
토지는 물리적으로 소멸되지 않기 때문에 다른 투자대상에 비해 상대적으로 안전한 투자처로 인식됩니다. 건물이나 기계설비 등은 시간이 지나면서 물리적 감가상각이 발생하지만, 토지는 이러한 물리적 소멸이 없어 장기적으로 안정적인 자산가치를 유지합니다.

2. 높은 담보가치
영속성으로 인해 토지는 금융기관에서 담보로 선호되는 자산입니다. 담보물이 소멸될 위험이 없어 대출기관 입장에서는 안전한 담보물로 평가받으며, 이는 토지를 담보로 한 대출의 LTV(Loan to Value) 비율이 높게 책정되는 이유이기도 합니다.

## 영속성과 구별되는 개념들

부동성과의 구별: 부동성은 토지가 지리적으로 고정되어 이동할 수 없다는 특성이며, 이로 인해 입지가 중요하고 지역적 시장이 형성됩니다.

부증성과의 구별: 부증성은 토지의 총량이 한정되어 있어 인위적으로 증가시킬 수 없다는 특성이며, 이로 인해 토지는 희소성을 가지게 됩니다.

## 시험 출제 포인트

이 문제는 토지의 자연적 특성을 정확히 구분하여 이해하고 있는지를 묻는 문제입니다. 특히 각 특성으로 인한 경제적 효과를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

자주 출제되는 함정:
- 영속성과 부증성의 효과를 혼동하는 경우
- 물리적 특성과 경제적 효과를 구분하지 못하는 경우
- 토지의 자연적 특성과 경제적 특성을 혼동하는 경우

## 암기 팁

"영속성 = 영원히 속한다 = 안전한 투자 + 좋은 담보"로 기억하면 됩니다. 토지가 영원히 존재하기 때문에 투자하기에 안전하고, 담보로 잡기에도 좋다는 논리적 연결고리를 만들어 기억하시기 바랍니다.

따라서 정답은 ② ㄴ, ㅁ입니다.