2014년 공법 제28문

정답 ④번이 맞는 이유: 주택법상 매도청구권 행사 시 사업주체가 주택건설대지면적의 80% 이상 사용권원을 확보한 경우, 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전부터 해당 대지를 계속 보유하고 있는 기존 소유자에 대해서는 매도청구를 할 수 없도록 보호규정을 두고 있기 때문입니다.

## 법적 근거 및 매도청구권 제도 개요

주택법 제16조의2에서 규정하는 매도청구권은 사업계획승인을 받은 사업주체가 주택건설사업을 원활히 추진하기 위해 일정 요건을 충족할 경우 토지소유자에게 매도를 청구할 수 있는 권리입니다. 이는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 수용절차보다 간소한 절차로 토지를 취득할 수 있게 하는 제도입니다.

## 각 선택지 분석

① 틀린 이유: 주택건설대지에 사용권원을 확보하지 못한 건축물이 있더라도 해당 건축물은 매도청구의 대상이 됩니다. 매도청구권은 토지뿐만 아니라 그 지상의 건축물에도 미치기 때문입니다.

② 틀린 이유: 사업주체는 매도청구일 전 30일부터 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 협의를 진행해야 합니다. 60일이 아닌 30일이 정확한 기간입니다.

③ 틀린 이유: 사업주체가 주택건설대지면적 중 90% 이상의 사용권원을 확보한 경우라도, 모든 미확보 대지 소유자에게 매도청구를 할 수 있는 것은 아닙니다. 장기보유자 등에 대한 보호규정이 적용됩니다.

④ 정답: 사업주체가 주택건설대지면적의 80% 이상 사용권원을 확보한 경우, 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자에 대해서는 매도청구를 할 수 없습니다. 이는 장기간 거주한 기존 주민을 보호하기 위한 규정입니다.

⑤ 틀린 이유: 사업주체가 리모델링주택조합인 경우, 리모델링 결의에 찬성하지 않는 조합원의 주택에 대해서도 일정 요건 하에 매도청구를 할 수 있습니다.

## 핵심 포인트

매도청구권 제도에서 가장 중요한 것은 사용권원 확보 비율과 기존 소유자 보호규정입니다. 특히 80% 이상 확보 시와 90% 이상 확보 시의 차이점, 그리고 장기보유자(10년 이상)에 대한 보호규정을 정확히 구분해야 합니다.

## 암기 팁

"8-10 보호원칙": 80% 이상 확보 시에는 10년 이상 장기보유자를 보호한다고 기억하면 됩니다. 또한 협의기간은 "매도청구 30일 전"으로 암기하세요.