2014년 중개사법 제36문

정답 ④번이 틀린 이유는 중개보수 계산 시 부가가치세 처리에 관한 규정이 잘못되었기 때문입니다.

## 법적 근거 및 상세 해설

④번 오답 분석 (정답)
공인중개사법 시행규칙 제20조의2 제1항 관련 [별지 제8호의3서식]에 따르면, 중개보수는 실제거래금액을 기준으로 계산하는 것은 맞습니다. 하지만 협의가 없는 경우 부가가치세는 '별도'인 것으로 봅니다. 즉, 부가가치세가 포함된 것이 아니라 별도로 부과되는 것이 원칙입니다. 따라서 "포함된 것으로 본다"는 표현이 틀렸습니다.

①번 정답 분석
공인중개사법 시행규칙 제20조의2에 따라 '대상물건의 표시'는 토지대장, 건축물대장, 집합건물대장 등 공부를 확인하여 정확히 기재해야 합니다. 이는 중개대상물의 물리적 현황을 정확히 파악하기 위한 필수사항입니다.

②번 정답 분석
'권리관계'의 등기부기재사항은 반드시 등기사항증명서를 직접 확인하여 작성해야 합니다. 소유권, 근저당권, 전세권 등 모든 권리관계를 정확히 파악하여 기재하는 것이 중개사의 의무입니다.

③번 정답 분석
건폐율과 용적률의 상한은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 기준을 따르되, 구체적인 수치는 해당 지역의 시·군 조례에서 정하므로 조례를 확인하여 기재해야 합니다.

⑤번 정답 분석
공인중개사법 시행규칙에 따라 공동중개 시에는 참여한 모든 개업공인중개사와 소속공인중개사가 확인·설명서에 서명 및 날인해야 합니다. 이는 공동중개 참여자들의 책임을 명확히 하기 위한 규정입니다.

## 핵심 포인트

중개보수 관련 부가가치세 처리는 자주 출제되는 함정 포인트입니다. 협의가 없는 경우 부가가치세는 '별도'라는 점을 반드시 기억해야 합니다. 또한 비주거용 건축물의 확인·설명서 작성 시에는 상업지역의 특성상 건폐율, 용적률 등이 더욱 중요하므로 관련 조례 확인이 필수입니다.

## 암기 팁

"부가가치세는 별도로 받는다"고 기억하면 됩니다. 포함이 아닌 별도라는 점을 강조하여 암기하시기 바랍니다.