2014년 중개사법 제35문

정답 ②번이 맞는 이유는 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'이 개업공인중개사 기본 확인사항이 아니라 '물건의 표시 등'에 해당하기 때문입니다.

## 법적 근거
공인중개사법 시행규칙 별지 제8호 서식(중개대상물 확인·설명서)에 따르면, 토지 매매의 경우 확인·설명서는 크게 '물건의 표시 등', '개업공인중개사 기본 확인사항', '중개대상물의 상태·입지조건' 등으로 구분됩니다.

## 정답 분석
②번 '실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항'은 '물건의 표시 등' 항목에 포함되는 사항입니다. 이는 등기부등본상 소유권 이외의 권리관계, 가압류·가처분·압류 등 강제집행, 소유권 이전 등기 접수 여부 등을 확인하는 사항으로, 개업공인중개사 기본 확인사항과는 별도로 분류됩니다.

## 오답 분석
①번 입지조건: '중개대상물의 상태·입지조건' 항목이면서 동시에 개업공인중개사 기본 확인사항에도 포함됩니다. 교통여건, 교육환경, 주변 상업시설 등이 해당됩니다.

③번 거래예정금액: 개업공인중개사 기본 확인사항 중 하나로, 매매대금, 보증금, 월세 등 거래조건에 관한 사항입니다.

④번 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율: 개업공인중개사 기본 확인사항으로, 취득세, 등록면허세, 농어촌특별세 등 부동산 취득 시 부담해야 할 세금 정보를 포함합니다.

⑤번 비선호시설(1km이내): 개업공인중개사 기본 확인사항 중 하나로, 화장장, 납골시설, 폐기물처리시설, 고압송전선로 등 기피시설의 존재 여부를 확인해야 합니다.

## 핵심 포인트
중개대상물 확인·설명서의 구성을 정확히 구분하는 것이 중요합니다. 특히 '물건의 표시 등'과 '개업공인중개사 기본 확인사항'을 혼동하지 않도록 주의해야 합니다. 권리관계는 물건의 기본 정보에 해당하고, 입지조건이나 세금, 비선호시설 등은 중개사가 별도로 조사·확인해야 할 사항으로 분류됩니다.

## 암기 팁
"권리는 물건정보, 나머지는 중개사 확인사항"으로 기억하면 됩니다. 등기부등본에서 확인되는 권리관계는 물건의 기본 표시사항이고, 세금·입지·비선호시설 등은 중개사가 추가로 조사해야 할 확인사항입니다.