2014년 중개사법 제33문

정답 ⑤번이 틀린 이유: 상가건물 임대차보호법상 대항력 있는 임차권은 경매로 건물이 매각되어도 소멸하지 않고 매수인에게 승계됩니다.

## 법적 근거 및 상세 해설

⑤번 오답 분석 (정답)
상가건물 임대차보호법 제14조에 따르면, 대항력 있는 임차권은 경매절차에서 매각허가결정이 확정되면 매수인이 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 즉, 보증금이 전액 변제되지 않았더라도 임차권이 소멸하는 것이 아니라 새로운 소유자(매수인)에게 그대로 이전됩니다. 이는 임차인 보호를 위한 핵심 규정으로, 경매로 인해 임차인이 일방적으로 피해를 보는 것을 방지합니다.

①번 정답 근거
상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항에서 권리금 계약을 "신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약"으로 정의하고 있어 정확한 설명입니다.

②번 정답 근거
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 이는 주택임대차보호법의 2기와 다른 점입니다.

③번 정답 근거
상가건물 임대차보호법 제10조의8에서 국토교통부장관이 권리금 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 명시되어 있습니다.

④번 정답 근거
같은 법 제10조의9에서 국토교통부장관이 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다고 규정하고 있습니다.

## 핵심 포인트

1. 대항력의 효력: 상가임대차에서 대항력은 제3자에 대한 효력뿐만 아니라 경매 시에도 임차권을 보호하는 강력한 효력을 가집니다.

2. 차임연체 기준: 상가 3기 vs 주택 2기로 구분하여 기억해야 합니다.

3. 권리금 관련 규정: 2015년 개정으로 새로 도입된 권리금 보호 규정들이 자주 출제됩니다.

## 암기 팁

- "상가는 3기, 주택은 2기" - 차임연체 해지사유
- "대항력 = 경매에도 살아남는다" - 임차권 보호의 핵심
- 권리금은 "신규→기존" 임차인에게 지급하는 것으로 기억

이 문제는 상가건물 임대차보호법의 핵심인 임차권 보호 원칙을 묻는 문제로, 경매 시 대항력의 효력에 대한 정확한 이해가 필요합니다.