2013년 부동산학 제5문

## 정답: ③ 4개

아파트 재건축사업에서 조합의 사업성에 부정적인 영향을 주는 요인은 4개입니다. 재건축사업의 사업성은 수익성과 직결되므로, 비용을 증가시키거나 수익을 감소시키는 요인들을 정확히 파악해야 합니다.

### 재건축사업 사업성에 부정적 영향을 주는 요인들

1. 용적률 하향 조정
- 기존 대비 용적률이 감소하면 건설 가능한 연면적이 줄어들어 분양수입이 감소
- 조합원 분양면적도 축소되어 조합원들의 추가부담금 증가 요인

2. 건축비 상승
- 자재비, 인건비, 공사비 등의 상승은 직접적인 사업비 증가 요인
- 총 사업비 증가로 인한 조합원 부담금 증가 및 수익성 악화

3. 분양가 하락
- 부동산 시장 침체나 지역 여건 악화로 인한 분양가 하락
- 분양수입 감소로 사업수지 악화 및 조합원 추가부담 발생

4. 안전진단 등급 상향 조정 (예: D등급 → C등급)
- 재건축 추진 근거가 약화되어 사업 추진의 정당성 부족
- 관련 인허가 과정에서 어려움 발생 가능

### 사업성에 긍정적 영향을 주는 요인들

반대로 다음 요인들은 사업성에 긍정적 영향을 줍니다:
- 용적률 상향 조정: 건축 가능 면적 증가로 분양수입 증대
- 분양가 상승: 부동산 시장 호황이나 입지 여건 개선
- 건축비 하락: 기술 발전이나 자재비 절감

### 핵심 포인트

재건축사업의 사업성 판단 시 가장 중요한 것은 수입과 지출의 균형입니다. 용적률과 분양가는 수입 측면에서, 건축비는 지출 측면에서 핵심 변수가 됩니다. 특히 용적률은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지구단위계획 등으로 결정되므로, 사업 초기 단계에서 정확한 검토가 필요합니다.

안전진단 등급은 「도시 및 주거환경정비법」 제12조에 따라 실시되며, D등급 이상이어야 재건축이 가능하므로 등급 하향은 사업 추진 자체를 어렵게 만드는 요인입니다.

### 암기 팁

"용건분안" - 용적률 하락, 건축비 상승, 분양가 하락, 안전진단 등급 상향의 4가지 부정적 요인을 기억하면 됩니다.