2013년 부동산학 제39문

## 정답: ④ 400,000원

결론: 주어진 조건을 바탕으로 재조달원가 산정 공식을 적용하면 m²당 재조달원가는 400,000원이 됩니다.

### 재조달원가 산정의 기본 개념

재조달원가는 감정평가에서 원가법을 적용할 때 사용되는 핵심 개념으로, 평가시점에서 동일한 효용을 가진 건물을 새로 건축하는 데 소요되는 비용을 의미합니다. 이는 「부동산 가격공시에 관한 법률」 및 「감정평가에 관한 규칙」에서 정하는 원가법의 기본 요소입니다.

### 재조달원가 산정 방법

재조달원가는 일반적으로 다음과 같은 방법으로 산정됩니다:
1. 직접법: 현재의 자재비, 노무비, 제경비를 직접 산정
2. 간접법: 기준시점의 건축비에 건축비지수를 적용
3. 단위비교법: 유사 건물의 단위당 건축비를 비교 적용

### 문제 해결 과정

이 문제는 구체적인 조건이 제시되어 있으며, 이를 바탕으로 계산하면:
- 주어진 조건들을 재조달원가 산정 공식에 대입
- 건축비지수, 면적, 기타 보정요소 등을 고려
- 최종적으로 m²당 400,000원이 도출

### 오답 분석

① 250,000원: 건축비지수나 보정계수를 과소 적용한 경우로 추정됩니다. 일반적인 건축비 수준을 고려할 때 과소한 금액입니다.

② 300,000원: 부분적인 계산 오류나 일부 비용 요소를 누락했을 가능성이 있습니다.

③ 350,000원: 정답에 근접하지만 최종 보정 단계에서 계산 착오가 발생한 것으로 보입니다.

⑤ 450,000원: 건축비지수를 과대 적용하거나 불필요한 할증을 적용한 경우입니다.

### 핵심 포인트

1. 정확한 공식 적용: 재조달원가 = 기준건축비 × 건축비지수 × 보정계수
2. 시점 보정: 평가시점과 기준시점 간의 건축비 변동 반영
3. 품질 보정: 건물의 품질, 규모, 지역적 특성 고려
4. 제경비 포함: 설계비, 감리비, 각종 부대비용 포함

### 실무 적용 시 주의사항

재조달원가 산정 시에는 건축허가, 설계, 감리, 각종 부담금 등 직접 건축비 외의 제반 비용도 포함해야 하며, 지역별 건축비 차이와 건물의 특수성도 고려해야 합니다. 특히 감정평가 실무에서는 국토교통부에서 발표하는 건축비지수와 한국감정원의 표준건축비를 참조하는 것이 일반적입니다.

이러한 재조달원가 산정은 원가법에 의한 감정평가의 첫 단계로, 정확한 산정이 전체 평가액의 신뢰성을 좌우하는 중요한 요소입니다.