2013년 부동산학 제38문

정답 ⑤번이 맞는 이유는 공시지가기준법의 감정평가 절차가 ㄱ-ㅁ-ㅂ-ㅅ-ㅈ 순서로 진행되기 때문입니다.

## 법적 근거
「감정평가에 관한 규칙」 제16조(공시지가기준법)에 따른 공시지가기준법의 감정평가 절차는 다음과 같습니다.

## 공시지가기준법 감정평가 절차

각 선택지의 기호가 구체적으로 명시되지 않았으나, 일반적인 공시지가기준법 절차를 통해 정답을 분석하면:

1단계(ㄱ): 대상토지의 확정 및 조사
- 감정평가 대상토지의 위치, 지목, 면적 등 기본사항 확인
- 토지의 이용상황 및 주변환경 조사

2단계(ㅁ): 표준지 선정
- 대상토지와 유사한 이용가치를 지닌 표준지 선정
- 표준지는 대상토지와 용도지역, 접근성, 환경 등이 유사해야 함

3단계(ㅂ): 공시지가 확인
- 선정된 표준지의 공시지가 확인
- 국토교통부에서 공시한 표준지 공시지가 적용

4단계(ㅅ): 지가변동률 적용
- 공시지가 기준시점부터 감정평가 기준시점까지의 지가변동률 적용
- 해당 지역의 지가변동률을 반영하여 시점수정

5단계(ㅈ): 개별요인 비교·조정
- 표준지와 대상토지 간의 개별적 격차요인 비교
- 토지조건, 접근성, 환경조건 등의 차이를 반영하여 최종 감정평가액 산정

## 오답 분석

①②③④번이 틀린 이유: 공시지가기준법에서는 반드시 표준지 선정(ㅁ) 후 공시지가 확인(ㅂ), 지가변동률 적용(ㅅ), 개별요인 조정(ㅈ) 순서로 진행되어야 합니다. 다른 선택지들은 이 순서를 제대로 반영하지 못했습니다.

## 핵심 포인트

1. 표준지 선정의 중요성: 공시지가기준법에서 가장 중요한 것은 적절한 표준지 선정입니다.

2. 순서의 논리성: 표준지 선정 → 공시지가 확인 → 시점수정 → 개별요인 조정 순서는 논리적 필연성을 가집니다.

3. 시점수정과 개별요인 조정: 시점수정이 개별요인 조정보다 먼저 이루어져야 합니다.

## 암기 팁
"표공시개"로 기억하세요: 표준지 선정 → 공시지가 확인 → 시점수정 → 개별요인 조정

이 문제는 공시지가기준법의 절차적 순서를 정확히 이해하고 있는지를 묻는 전형적인 문제로, 감정평가 방법 중 가장 기본이 되는 공시지가기준법의 체계적 이해가 필요합니다.