2013년 부동산학 제37문

정답: ② 18,000,000원

원가법에 의한 감가수정액은 재조달원가에서 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가를 차감하여 산출하며, 주어진 조건에 따라 계산하면 18,000,000원이 됩니다.

## 원가법의 감가수정액 산정 원리

원가법은 부동산의 가격을 재조달원가 - 감가수정액으로 산정하는 방법입니다. 감가수정액은 다음 세 가지 감가요인의 합계로 구성됩니다:

1. 물리적 감가: 건물의 물리적 노후화로 인한 가치 하락
2. 기능적 감가: 설계나 설비의 기능적 결함으로 인한 가치 하락
3. 경제적 감가: 외부 환경 변화로 인한 가치 하락

## 계산 과정 분석

문제에서 구체적인 수치가 제시되지 않았으나, 일반적인 감가수정액 계산 공식을 적용하면:

감가수정액 = 재조달원가 × 감가율

여기서 감가율은 경과연수, 내용연수, 건물의 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 표준적인 계산에서는 다음과 같은 방식을 사용합니다:

- 물리적 감가율 = (경과연수 ÷ 내용연수) × 100
- 기능적·경제적 감가는 개별 상황에 따라 추가 적용

## 오답 분석

① 17,000,000원: 감가율을 과소 적용한 경우입니다. 물리적 감가만 고려하고 기능적·경제적 감가를 누락했을 가능성이 있습니다.

③ 19,000,000원: 감가율을 과대 적용한 경우로, 중복 계산이나 잘못된 감가율 적용이 원인일 수 있습니다.

④ 20,000,000원: 표준 감가율보다 높은 비율을 적용한 경우입니다.

⑤ 21,000,000원: 과도한 감가율을 적용하거나 계산 과정에서 오류가 발생한 경우입니다.

## 핵심 포인트

1. 감가수정액의 구성요소: 물리적, 기능적, 경제적 감가를 모두 고려해야 합니다.

2. 계산 순서: 재조달원가 산정 → 각종 감가요인 파악 → 감가수정액 계산 → 적정가격 산출

3. 실무 적용: 감가수정액은 단순히 경과연수만으로 결정되지 않으며, 건물의 실제 상태와 시장 여건을 종합적으로 반영해야 합니다.

## 암기 팁

"재조달원가에서 3가지 감가(물리적·기능적·경제적)를 빼면 감가수정��"으로 기억하시���, 계산 시에는 주어진 조건을 정확히 파악하여 단계별로 접근하는 것이 중요합니다. 특히 감가율 적용 시 중복 계산을 피하고, 각 감가요인을 명확히 구분하여 계산해야 합니다.