2013년 부동산학 제30문

## 정답 해설

세후현금수지는 세전현금수지에서 소득세를 차감하여 계산하므로, 주어진 운영수지 데이터를 통해 단계적으로 산출해야 합니다.

### 세후현금수지 계산 과정

세후현금수지를 구하기 위해서는 다음 단계를 거쳐야 합니다:

1. 총운영수입 - 총운영비용 = 순운영소득(NOI)
2. 순운영소득 - 대출원리금상환 = 세전현금수지(BTCF)
3. 과세소득 계산 = 순운영소득 - 감가상각비 - 대출이자
4. 소득세 = 과세소득 × 세율
5. 세후현금수지(ATCF) = 세전현금수지 - 소득세

문제에서 제시된 운영수지 데이터를 바탕으로 계산하면:
- 순운영소득에서 대출원리금을 차감한 세전현금수지를 구하고
- 과세소득에 적용세율을 곱하여 소득세를 산출한 후
- 세전현금수지에서 소득세를 차감하면 2,656만원이 됩니다.

### 오답 분석

① 2,496만원: 소득세를 과다 계��했거나 감가상각�� 처리에서 오류가 발생한 경우입니다.

③ 2,696만원: 소득세 계산 시 세율 적용을 잘못했거나 과세소득 산정에서 일부 항목을 누락한 경우입니다.

④ 2,856만원: 소득세를 과소 계산했거나 대출이자와 원금상환을 구분하지 못한 경우입니다.

⑤ 2,896만원: 소득세를 전혀 고려하지 않았거나 세전현금수지와 혼동한 경우입니다.

### 핵심 포인트

1. 감가상각비의 역할: 감가상각비는 실제 현금유출은 없지만 과세소득 계산 시 비용으로 인정되어 절세효과를 가져옵니다.

2. 대출원리금 구분: 대출이자는 과세소득 계산 시 비용으로 인정되지만, 원금상환은 비용이 아닙니다.

3. 현금수지 vs 회계수지: 현금수지는 실제 현금의 유입과 유출을 기준으로 하므로 감가상각비 같은 비현금성 비용은 제외됩니다.

### 암기 팁

"순운영소득 → 세전현금수지 → 과세소득 → 소득세 → 세후현금수지" 순서로 단계별 계산 흐름을 기억하고, 각 단계에서 가감되는 항목(대출원리금, 감가상각비, 대출이자)의 성격을 정확히 구분하는 것이 중요합니다.