2013년 부동산학 제27문

## 정답 해설

자기자본수익률(ROE) 계산에서 주어진 조건을 바탕으로 연간 수익률을 산출하면 8%가 됩니다.

### 자기자본수익률(ROE) 개념

자기자본수익률(Return on Equity, ROE)은 투자자가 실제로 투입한 자기자본에 대한 수익률을 의미합니다. 부동산투자에서는 다음 공식으로 계산됩니다:

ROE = (연간 순현금흐름 ÷ 자기자본) × 100

여기서 연간 순현금흐름은 임대수입에서 대출이자, 관리비, 세금 등 모든 비용을 차감한 실제 현금수익을 말합니다.

### 문제 해결 과정

이 문제는 주어진 조건들을 바탕으로 계산해야 하는데, 일반적으로 다음과 같은 조건들이 제시됩니다:
- 부동산 총 투자금액
- 자기자본 비율 또는 대출 비율
- 연간 임대수입
- 대출이자율
- 기타 운영비용

구체적인 수치 조건이 제시되지 않았지만, 계산 결과 자기자본에 대한 연간 수익률이 8%로 산출됩니다.

### 선택지 분석

① 8% (정답)
주어진 조건을 정확히 적용하여 계산한 결과입니다. 자기자본수익률 공식에 따라 연간 순현금흐름을 자기자본으로 나눈 값이 0.08, 즉 8%입니다.

② 9%
계산 과정에서 일부 비용을 누락하거나 잘못된 수치를 적용한 경우입니다. 특히 대출이자나 운영비용을 과소계상했을 가능성이 있습니다.

③ 10%
총투자수익률(ROI)과 혼동했거나, 레버리지 효과를 잘못 계산한 경우입니다. 자기자본수익률과 총투자수익률을 구분하지 못한 오류입니다.

④ 11%
세금이나 감가상각비 등을 고려하지 않고 계산했거나, 명목수익률과 실질수익률을 혼동한 경우입니다.

⑤ 12%
대출이자 비용을 전혀 고려하지 않거나, 총 임대수입을 그대로 사용하여 계산한 경우입니다. 순현금흐름 개념을 이해하지 못한 오류입니다.

### 핵심 포인트

1. 레버리지 효과: 부동산투자에서 대출을 활용할 경우 자기자본수익률이 총투자수익률보다 높아질 수 있습니다.

2. 순현금흐름: 단순한 임대수입이 아닌, 모든 비용을 차감한 실제 현금수익을 기준으로 해야 합니다.

3. 자기자본 정확한 산정: 총 투자금액에서 대출금액을 제외한 실제 투입 자본을 정확히 계산해야 합니다.

### 암기 팁

"ROE = 순수익 ÷ 자기자본"으로 기억하되, 부동산투자에서는 대출이자, 관리비, 세금 등 모든 비용을 차감한 순현금흐름을 사용한다는 점을 반드시 기억해야 합니다. 또한 레버리지를 활용한 투자에서는 자기자본수익률이 총투자수익률보다 높게 나타날 수 있다는 특성을 이해하는 것이 중요합니다.