2013년 부동산학 제23문

## 정답: ② 2개

유효총소득(Effective Gross Income) 산정에는 '잠재총소득'과 '공실률 및 대손률'이라는 2개의 핵심 항목이 필요합니다.

### 유효총소득의 개념과 산정공식

유효총소득은 부동산투자분석에서 실제로 수취 가능한 총소득을 의미하며, 다음과 같은 공식으로 산정됩니다:

유효총소득 = 잠재총소득 - 공실손실 및 대손손실

### 필요한 2개 항목 분석

1. 잠재총소득(Potential Gross Income, PGI)
- 부동산이 100% 임대되었을 때 얻을 수 있는 이론적 최대소득
- 임대료, 주차비, 기타 부대수입 등을 모두 포함
- 공실이나 연체 없이 완전임대 상태를 가정한 소득

2. 공실률 및 대손률(Vacancy & Collection Loss Rate)
- 공실률: 임대 가능한 공간 중 실제로 비어있는 공간의 비율
- 대손률: 임차인의 임대료 연체나 미납으로 인한 손실률
- 시장조사나 과거 운영실적을 바탕으로 산정

### 계산 과정 예시

만약 잠재총소득이 1억원이고, 공실률 5%, 대손률 2%라면:
- 공실손실 및 대손손실 = 1억원 × (5% + 2%) = 700만원
- 유효총소득 = 1억원 - 700만원 = 9,300만원

### 오답 분석

① 1개: 유효총소득 산정에는 반드시 잠재총소득과 공실률·대손률이 모두 필요하므로 1개만으로는 불가능합니다.

③ 3개, ④ 4개, ⑤ 5개: 유효총소득 산정 단계에서는 운영비용, 자본적 지출, 부채상환액 등은 고려하지 않습니다. 이러한 항목들은 순운영소득(NOI)이나 세전현금흐름(BTCF) 산정 시 사용됩니다.

### 시험 출제 포인트

1. 단계별 소득 개념 구분: 잠재총소득 → 유효총소득 → 순운영소득 → 세전현금흐름의 순서와 각 단계에서 차감되는 항목을 정확히 구분해야 합니다.

2. 용어의 정확한 이해: 유효총소득은 '총소득' 개념이므로 운영비용 차감 전 단계임을 명확히 인식해야 합니다.

### 암기 팁

"유효총소득 = 잠재총소득 - 공실대손"으로 간단히 기억하면 됩니다. 유효총소득 단계에서는 아직 운영비용을 차감하지 않으므로, 순수하게 임대수입 관련 항목만 고려한다는 점을 기억하세요.