2013년 부동산학 제21문

정답 ⑤번이 틀린 이유: 후퇴국면에서는 매수자가 중시되지만, 과거 거래사례가격이 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있기 때문입니다.

## 부동산경기변동의 4단계 순환과정

부동산경기변동은 회복국면 → 상향국면 → 후퇴국면 → 하향국면의 4단계로 순환하며, 각 국면별로 시장 주도권과 가격 형성 패턴이 다르게 나타납니다.

## 각 선택지 분석

① 정답 - 부동산경기는 일반경기와 동일하게 4단계의 순환적 경기변동을 보입니다. 다만 부동산경기는 일반경기보다 변동폭이 크고 지속기간이 길다는 특징이 있습니다.

② 정답 - 하향국면은 경기침체가 심화되는 단계로, 수요가 급격히 감소하여 매수자 시장이 형성됩니다. 이때 과거 거래사례가격은 새로운 거래가격의 상한선 역할을 하며, 실제 거래가격은 이보다 낮게 형성되는 경향이 있습니다.

③ 정답 - 상향국면은 경기가 본격적으로 상승하는 단계로, 수요가 공급을 크게 초과하여 매도자 시장이 형성됩니다. 과거 거래사례가격은 새로운 거래가격의 하한선이 되며, 실제 거래가격은 이보다 높게 형성됩니다.

④ 정답 - 회복국면은 경기가 바닥에서 회복되기 시작하는 단계로, 매도자가 시장을 주도하기 시작합니다. 과거 거래사례가격이 새로운 거래의 기준가격이나 하한선 역할을 합니다.

⑤ 오답 - 후퇴국면은 경기 정점 이후 하락하기 시작하는 단계입니다. 수요가 감소하기 시작하여 매수자가 중시되는 것은 맞지만, 과거 거래사례가격은 새로운 거래의 상한선이 되는 경향이 있습니다. 선택지에서 "하한이 되는 경향"이라고 한 것이 틀렸습니다.

## 핵심 포인트

부동산경기변동에서 가장 중요한 것은 각 국면별 시장 주도권과 과거 거래사례가격의 역할을 정확히 구분하는 것입니다:

- 상승기(회복·상향국면): 매도자 중심, 과거가격이 하한선
- 하락기(후퇴·하향국면): 매수자 중심, 과거가격이 상한선

## 암기 팁

"상승할 때는 매도자가 강하고 과거가격이 바닥(하한), 하락할 때는 매수자가 강하고 과거가격이 천장(상한)"으로 기억하면 됩니다. 경기가 좋을 때는 팔려는 사람이 유리하고, 경기가 나쁠 때는 사려는 사람이 유리하다는 상식적 판단으로도 접근할 수 있습니다.