2013년 부동산학 제13문

## 정답: ① (틀린 설명)

① 민감도분석의 개념을 잘못 설명하고 있습니다. 선택지에서 설명한 내용은 민감도분석이 아니라 흡수율분석(Absorption Analysis)에 해당합니다.

### 각 선택지 분석

① 민감도분석 (틀린 설명)
- 실제 민감도분석: 부동산개발사업의 수익성에 영향을 미치는 주요 변수들(분양가격, 건축비, 금리, 분양률 등)이 변동할 때 사업수익성이 어느 정도 민감하게 반응하는지를 분석하는 기법
- 선택지의 설명: "시장에 공급된 부동산이 시장에서 일정기간 동안 소비되는 비율"은 흡수율분석의 정의임
- 흡수율분석은 특정 지역에 공급된 부동산이 얼마나 빨리 판매되거나 임대되는지를 측정하여 시장의 수요 강도를 파악하는 분석

② 시장분석 (올바른 설명)
- 특정 부동산과 관련된 시장의 수요와 공급 현황 및 전망을 종합적으로 분석
- 시장 규모, 경쟁 현황, 가격 동향 등을 포함하는 거시적 분석

③ 시장성분석 (올바른 설명)
- 개발 예정인 부동산이 현재 또는 미래 시장에서 실제로 매매나 임대가 가능한지를 판단
- 시장분석보다 구체적이고 실무적인 관점에서 접근

④ 예비적 타당성분석 (올바른 설명)
- 본격적인 사업 추진 전 단계에서 개략적인 수입과 비용을 산정
- 사업의 기본적 수익성을 검토하여 사업 추진 여부를 결정하는 예비 검토

⑤ 인근지역분석 (올바른 설명)
- 개발 대상지 주변의 물리적, 경제적, 사회적 환경요소 분석
- 교통, 교육, 상업시설 등 개발사업에 영향을 미치는 입지 요인들의 현황과 미래 전망 검토

### 핵심 포인트

민감도분석과 흡수율분석 구분이 중요합니다:
- 민감도분석: 변수 변동에 따른 수익성 변화 측정 (What-if 분석)
- 흡수율분석: 공급된 부동산의 시장 소화 속도 측정

이러한 개념 혼동은 부동산개발 관련 문제에서 자주 출제되는 함정이므로, 각 분석기법의 정확한 정의와 목적을 명확히 구분하여 암기해야 합니다.

### 암기 팁
- 민감도분석: "민감"하게 반응 → 변수 변화에 따른 수익 변화
- 흡수율분석: "흡수"되는 속도 → 시장에서 소화되는 비율