2013년 부동산학 제10문

정답: ③번 - 건물관리에서 생애주기비용(LCC) 분석을 통해 초기투자비와 관리유지비의 최적 비율을 조절하여 총비용을 효과적으로 관리할 수 있다는 설명이 정확합니다.

## 정답 해설

③번이 정답인 이유
생애주기비용(Life Cycle Cost, LCC) 분석은 건물관리의 핵심 개념으로, 건물의 기획·설계·건설·운영·유지관리·해체까지 전 생애에 걸쳐 발생하는 모든 비용을 종합적으로 분석하는 기법입니다. 초기 건설비용이 높더라도 유지관리비가 적게 드는 자재나 설비를 선택하거나, 반대로 초기비용을 절약하되 효율적인 유지관리 계획을 수립하여 전체 보유기간 동안의 총비용을 최소화할 수 있습니다.

## 오답 분석

①번 오류
부동산의 법률관리는 소유권, 임차권 등 권리관계의 설정·변경·소멸과 관련된 법적 업무를 의미합니다. 자산-부채의 재무적 효율성 최적화는 재무관리 또는 자산관리 영역에 해당하므로 법률관리의 개념과 맞지 않습니다.

②번 오류
부동산관리에서 '유지(maintenance)'는 부동산의 기능과 성능을 원래 상태로 보존하는 내부적 관리행위입니다. 외형이나 형태를 변화시키는 것은 '개량(improvement)'에 해당하며, 유지는 기본적으로 현상유지를 목적으로 합니다.

④번 오류
시설관리(Facility Management)는 건물의 설비운영, 청소, 보안, 에너지관리 등 물리적 시설의 운영·유지에 관한 업무입니다. 시장분석, 지역경제분석, 수요분석 등은 자산관리(Asset Management)나 투자분석 영역의 업무입니다.

⑤번 오류
자산관리(Asset Management)는 부동산 포트폴리오의 투자전략 수립, 매입·매각 결정, 임대전략, 재무분석 등 전략적·재무적 관리업무를 포괄합니다. 건물의 설비운영이나 보수·유지관리는 시설관리 영역에 해당합니다.

## 핵심 포인트

부동산관리는 크게 자산관리(AM), 시설관리(FM), 부동산관리(PM)로 구분됩니다:
- 자산관리: 투자전략, 포트폴리오 관리, 재무분석
- 시설관리: 건물운영, 설비관리, 청소·보안
- 부동산관리: 임대관리, 계약관리, 법률관리

생애주기비용 분석은 시설관리와 자산관리를 연결하는 중요한 도구로, 장기적 관점에서 비용효율성을 극대화하는 핵심 개념입니다.

## 암기 팁

LCC = 초기비용 + 운영비용 + 유지비용 + 해체비용
"처음 비싸도 나중에 싸면 전체적으로 이득"이라는 원리로 기억하시면 됩니다.