2013년 부동산학 제1문

정답: ③번 - 건부지가격은 건부감가로 인해 나지가격보다 낮게 평가되는 것이 일반적입니다.

## 각 선택지 분석

① 나지란 지상에 건물 기타 정착물이 없는 토지다. (정답)
나지(裸地)의 정의에 관한 설명으로 정확합니다. 나지는 말 그대로 '벌거벗은 땅'이라는 의미로, 지상에 건물이나 기타 정착물이 전혀 없는 순수한 토지 상태를 의미합니다.

② 나지는 지상권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 않은 토지다. (정답)
나지의 법적 특성을 정확히 설명한 내용입니다. 나지는 물리적으로 정착물이 없을 뿐만 아니라, 지상권, 전세권, 임차권 등 토지의 사용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되지 않은 완전한 자유지를 의미합니다.

③ 건부지가격은 건부감가에 의해 나지가격보다 높게 평가된다. (오답)
이 설명이 틀린 이유는 건부감가(建附減價) 개념을 잘못 이해했기 때문입니다. 건부감가란 기존 건물이 토지의 최유효이용을 저해하여 토지가격이 감소하는 현상을 말합니다. 따라서 건부지가격은 일반적으로 나지가격에서 건부감가를 차감한 금액이 되어 나지가격보다 낮게 평가됩니다. 다만, 기존 건물이 토지의 최유효이용에 적합한 경우에는 건부증가가 발생하여 나지가격보다 높을 수도 있습니다.

④ 건부지는 지상에 있는 건물에 의하여 사용·수익이 제한되는 경우가 있다. (정답)
건부지의 특성을 정확히 설명한 내용입니다. 기존 건물로 인해 토지의 자유로운 이용이 제한되며, 건물의 용도, 규모, 구조 등에 따라 토지 이용의 제약이 발생합니다.

⑤ 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우, 나지에 비해 최유효이용의 기대가능성이 낮다. (정답)
기존 건물이 토지의 최유효이용에 부적합한 경우, 철거비용이나 기존 건물로 인한 제약 등으로 인해 나지에 비해 개발 가능성이 제한됩니다.

## 핵심 포인트

건부감가는 부동산 평가에서 중요한 개념으로, 기존 건물이 토지의 최유효이용을 저해할 때 발생하는 가격 하락 요인입니다. 반대로 기존 건물이 최유효이용에 적합하면 건부증가가 발생할 수 있습니다.

## 암기 팁

"건부감가 = 건물 때문에 감가" - 기존 건물이 있으면 일반적으로 토지 가격이 하락한다고 기억하면 됩니다.