2013년 중개사법 제40문

## 정답 해설

⑤번이 정답입니다. 상가건물임대차보호법에 따라 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인을 대위하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

### 법적 근거 및 정답 분석

상가건물임대차보호법 제10조의4(전차인의 계약갱신요구권)에 따르면, 임대인의 동의를 받아 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이는 전차인의 영업 안정성을 보장하기 위한 규정입니다.

### 오답 분석

①번 (틀림): 상가건물의 임대차를 등기한 때에는 등기한 그 당일부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. "그 다음날부터"라는 표현이 틀렸습니다. 등기는 등기부에 기재가 완료된 시점부터 즉시 효력이 발생합니다.

②번 (틀림): 임차인이 대항력과 확정일자를 갖춘 경우라도 경매절차에서 배당을 받기 위해서는 반드시 임차건물을 양수인에게 인도해야 합니다. 인도하지 않으면 배당에서 제외됩니다. 이는 상가건물임대차보호법 제14조의 규정입니다.

③번 (틀림): 상가건물임대차보호법에서는 최단기간을 1년으로 규정하고 있으나(제9조), 6개월로 정한 계약이 무효가 되는 것은 아닙니다. 다만 임차인이 1년으로 주장할 수 있을 뿐입니다. 따라서 임차인은 그 유효함을 주장할 수 있습니다.

④번 (틀림): 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우의 존속기간은 임대인이 그 사실을 안 때가 아니라 묵시적 갱신이 성립한 때로부터 1년입니다. 상가건물임대차보호법 제10조에 따라 임대차 기간이 만료되어도 임차인이 계속 사용하고 임대인이 이의를 제기하지 않으면 묵시적 갱신이 성립합니다.

### 핵심 포인트

1. 전차인의 권리: 임대인 동의하에 체결된 전대차의 전차인은 임차인을 대위하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
2. 등기의 효력: 등기는 등기한 당일부터 효력이 발생합니다.
3. 배당요건: 대항력과 확정일자만으로는 부족하고 반드시 인도가 필요합니다.
4. 최단기간: 1년 미만으로 정해도 무효가 아니라 임차인이 1년을 주장할 수 있을 뿐입니다.

### 암기 팁

"전차인도 임차인 대신 갱신요구 가능, 단 임대인 동의 전제조건"으로 기억하시면 됩니다. 상가건물임대차보호법은 임차인뿐만 아니라 적법한 전차인의 권리도 보호한다는 점을 이해하는 것이 중요합니다.