2013년 중개사법 제39문

정답은 ③번으로, ㄷ과 ㄹ이 틀린 설명에 해당합니다.

## 법적 근거 및 각 선택지 분석

이 문제는 주택임대차보호법과 관련 판례에 대한 이해를 묻는 문제입니다. 각 선택지를 분석해보겠습니다.

ㄱ. (올바른 설명)
주택임대차보호법에 따르면, 임차인이 주민등록을 마치고 전입신고를 한 다음날부터 대항력이 발생합니다. 이는 제3자에 대한 대항요건으로, 임차인의 권리보호를 위한 핵심 규정입니다.

ㄴ. (올바른 설명)
주택임대차보호법 제8조에 따라 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인은 최우선변제권을 갖습니다. 이는 경매 등에서 다른 담보권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

ㄷ. (틀린 설명)
임대차계약이 종료된 후에도 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 경우, 묵시적 갱신이 성립할 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면, 임대인이 보증금 반환의무를 이행하지 않아 임차인이 명도하지 못하는 경우에는 묵시적 갱신의 요건이 충족될 수 있다고 봅니다. 따라서 "묵시적 갱신이 성립하지 않는다"는 설명은 틀렸습니다.

ㄹ. (틀린 설명)
주택임대차보호법상 임차권등기명령제도가 있습니다. 임대차가 종료되었으나 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 이를 통해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 따라서 "임차권등기를 할 수 없다"는 설명은 틀렸습니다.

## 핵심 포인트

1. 대항력 발생시점: 전입신고 + 주민등록 완료 다음날
2. 소액임차인 최우선변제권: 지역별 기준금액 이하 보증금
3. 묵시적 갱신: 보증금 미반환 시에도 성립 가능 (판례)
4. 임차권등기명령: 계약종료 후 보증금 미반환 시 활용 가능

## 암기 팁

주택임대차에서 임차인 보호는 "대항력 → 우선변제권 → 묵시적 갱신 → 임차권등기명령"의 순서로 단계적 보호장치가 마련되어 있다고 기억하면 됩니다. 특히 계약 종료 후에도 보증금을 받지 못한 임차인에게는 묵시적 갱신과 임차권등기명령이라는 구제수단이 있다는 점이 중요합니다.