2013년 중개사법 제38문

정답 ⑤번이 틀린 이유: 민법상 토지임대차에서 임차인의 해지통고는 1년 후에 효력이 발생하기 때문입니다.

## 법적 근거 및 상세 해설

⑤번 오답 분석 (정답)
민법 제635조에 따르면, 존속기간의 약정이 없는 토지임대차에서 임차인이 해지통고를 한 경우 1년이 경과해야 해지의 효력이 발생합니다. 문제에서는 "6월"이라고 했으므로 틀렸습니다. 참고로 임대인이 해지통고를 하는 경우에만 6월 후 효력이 발생합니다.

①번 정답 분석
민법상 임대차의 최단존속기간에 관한 규정은 실제로 없습니다. 민법 제618조는 최장존속기간(20년)만 규정하고 있으며, 최단기간에 대한 제한은 두지 않았습니다.

②번 정답 분석
민법상 임대차계약의 갱신 횟수를 제한하는 규정은 없습니다. 당사자 간 합의에 따라 무제한 갱신이 가능합니다. 다만 각 갱신기간은 20년을 초과할 수 없습니다(민법 제618조).

③번 정답 분석
주택임대차보호법 제4조 제1항에 따르면, 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다. 이는 임차인 보호를 위한 중요한 규정입니다.

④번 정답 분석
주택임대차보호법 제4조 제2항에 따르면 임대차의 존속기간은 2년으로 추정되며, 2년 미만으로 약정한 경우에도 2년으로 봅니다. 다만 임차인에게 불리한 것이 아니므로, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.

## 핵심 포인트

1. 민법상 토지임대차 해지통고 효력발생 시기
- 임대인 → 임차인: 6월 후
- 임차인 → 임대인: 1년 후

2. 주택임대차보호법의 2년 추정 규정은 임차인 보호 목적이므로, 임차인이 더 짧은 기간을 원하면 그것도 유효합니다.

3. 보증금 반환시까지 임대차관계 존속은 임차인의 대항력 유지를 위한 중요한 보호장치입니다.

## 암기 팁

토지임대차 해지통고 효력발생 시기는 "임대인 6월, 임차인 1년"으로 기억하세요. 임차인이 더 오래 기다려야 한다는 점에서 임차인에게 불리한 규정임을 알 수 있습니다.