2013년 중개사법 제29문

## 정답: ① 권리관계의 '등기부기재사항'은 개업공인중개사 기본 확인사항으로, '실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'은 개업공인중개사 세부 확인사항으로 구분하여 기재한다.

결론: 중개대상물확인·설명서에서 권리관계는 등기부기재사항(기본 확인사항)과 실제권리관계 또는 공시되지 않은 권리사항(세부 확인사항)으로 구분하여 작성하는 것이 올바른 작성방법입니다.

### 법적 근거
공인중개사법 시행규칙 제21조의2 및 별지 제20호 서식에 따르면, 중개대상물확인·설명서는 기본 확인사항과 세부 확인사항으로 구분하여 작성하도록 규정하고 있습니다. 권리관계 부분에서 등기부기재사항은 기본적으로 확인해야 할 사항이고, 실제권리관계나 공시되지 않은 권리사항은 보다 세밀하게 확인해야 할 세부사항으로 분류됩니다.

### 오답 분석

② 건폐율 상한 및 용적률 상한: 건폐율과 용적률은 세부 확인사항에 해당합니다. 기본 확인사항이 아니므로 틀렸습니다. 토지이용계획확인서를 통해 확인하는 것은 맞지만, 분류가 잘못되었습니다.

③ 거래예정금액: 거래예정금액은 기본 확인사항에 해당하며, 중개가 완성된 때의 거래금액이 아니라 중개계약 체결 당시의 예정금액을 기재해야 합니다. 시점과 분류 모두 틀렸습니다.

④ 취득시 부담할 조세의 종류 및 세율: 이는 매매의 경우에만 기재하는 사항입니다. 임대차의 경우에는 취득이 발생하지 않으므로 해당 사항을 기재할 필요가 없습니다. "모든 서식에 공통적으로 기재"라는 표현이 틀렸습니다.

⑤ 중개수수료: 중개수수료는 법령으로 정한 요율 한도에서 협의하여 결정하는 것은 맞지만, 중개수수료에는 부가가치세가 포함되지 않은 것으로 봅니다. 부가가치세는 별도로 부과됩니다.

### 핵심 포인트
1. 기본 확인사항 vs 세부 확인사항 구분: 등기부기재사항, 거래예정금액, 중개수수료 등은 기본 확인사항이고, 건폐율·용적률, 실제권리관계 등은 세부 확인사항입니다.

2. 거래유형별 차이: 매매와 임대차에 따라 기재사항이 다릅니다. 특히 조세 관련 사항은 매매에만 해당합니다.

3. 중개수수료의 부가세 처리: 중개수수료는 부가세 별도이며, 이는 실무에서도 중요한 사항입니다.

### 암기 팁
"등기부는 기본, 실제는 세부"로 기억하면 권리관계 구분을 쉽게 외울 수 있습니다. 또한 "매매만 세금, 임대는 제외"로 조세 관련 기재사항을 구분하여 기억하세요.