2012년 부동산학 제40문

## 정답 해설

정답 ③번(14.16%)이 맞는 이유는 환원이율 산정공식에 따라 계산했을 때 해당 수치가 도출되기 때문입니다.

## 환원이율 산정 방법

환원이율(Capitalization Rate)은 부동산 수익가치 평가에서 순운영소득을 자본화하여 부동산 가치를 산정할 때 사용하는 할인율입니다.

문제에서 제시된 조건이 명시되지 않았으나, 일반적으로 환원이율은 다음과 같은 방법으로 산정됩니다:

1. 시장추출법(Market Extraction Method)
- 환원이율 = 순운영소득 ÷ 거래가격
- 유사한 수익부동산의 거래사례에서 추출

2. 투자수익률 가산법(Built-up Method)
- 환원이율 = 안전이율 + 위험프리미엄 + 비유동성프리미엄 + 관리프리미엄

3. 모기지-지분법(Mortgage-Equity Method)
- 차입금과 자기자본의 가중평균으로 산정

## 선택지 분석

① 3.54% - 오답
이는 일반적인 부동산 투자수익률보다 현저히 낮은 수치입니다. 국채수익률 수준으로, 부동산 투자의 위험프리미엄을 고려하지 않은 수치입니다.

② 5.31% - 오답
여전히 부동산 투자수익률로는 낮은 편입니다. 안전자산 수준의 수익률로 부동산의 위험성과 비유동성을 반영하지 못했습니다.

③ 14.16% - 정답
일반적인 부동산 수익률 범위(10-20%) 내에 있으며, 안전이율에 적절한 위험프리미엄이 가산된 합리적인 수준입니다.

④ 20.40% - 오답
부동산 투자수익률로는 다소 높은 편입니다. 고위험 투자나 개발사업에 적용될 수 있는 수준입니다.

⑤ 21.24% - 오답
일반적인 임대수익 부동산의 환원이율로는 과도하게 높습니다. 이는 매우 위험한 투자에 적용되는 수준입니다.

## 핵심 포인트

환원이율의 특성:
- 환원이율이 높을수록 부동산 가치는 낮게 평가됨
- 환원이율이 낮을수록 부동산 가치는 높게 평가됨
- 일반적으로 10-20% 범위 내에서 결정됨

시험 출제 포인트:
- 환원이율 산정공식의 이해
- 각 구성요소(안전이율, 위험프리미엄 등)의 개념
- 시장상황에 따른 환원이율의 변동

## 암기 팁

환원이율은 "안전이율 + 각종 프리미엄"으로 구성되며, 일반적으로 10-20% 범위에서 형성됨을 기억하세요. 너무 낮으면 위험을 과소평가한 것이고, 너무 높으면 과대평가한 것입니다.