2012년 부동산학 제38문

## 정답 해설

정답 ③번이 맞는 이유는 자연녹지지역 내 공업용 부동산의 비교방식 감정평가 시 적용되는 특수한 조건들 중 ㄱ과 ㄷ에 해당하는 사항만이 올바르기 때문입니다.

## 법적 근거 및 개념

부동산 감정평가에 관한 규칙 및 감정평가실무기준에 따르면, 비교방식은 대상부동산과 유사한 부동산의 거래사례를 수집하여 적절한 비교·분석을 통해 대상부동산의 가격을 산정하는 방법입니다.

자연녹지지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 녹지지역의 한 종류로, 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고, 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역입니다.

## 각 선택지 분석

ㄱ. 용도지역의 동일성 고려 (정답)
- 자연녹지지역은 특별한 용도제한이 있는 지역이므로, ��교대상 선정 시 동일한 용도지역 내의 거래사례를 우선적으로 고려해야 합니다.
- 용도지역이 다르면 건축제한, 용적률, 건폐율 등이 상이하여 가격형성요인에 큰 차이가 발생합니다.

ㄴ. 개별공시지가 직접 적용 (오답)
- 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 산정된 개별토지의 단위면적당 가격으로, 감정평가 시 참고자료로 활용되지만 비교방식에서 직접적으로 적용하는 것은 아닙니다.
- 비교방식은 실제 거래사례를 기반으로 하므로 공시지가의 직접 적용은 방법론상 맞지 않습니다.

ㄷ. 개발제한요인 반영 (정답)
- 자연녹지지역 내에서는 건축행위 및 용도변경에 제한이 있으므로, 이러한 개발제한요인을 가격에 반영해야 합니다.
- 공업용 부동산의 경우 확장성, 증축 가능성 등이 제한되므로 이를 감가요인으로 고려해야 합니다.

## 핵심 포인트

1. 용도지역별 특성 이해: 자연녹지지역의 개발제한 특성을 정확히 파악해야 합니다.
2. 비교방식의 원리: 유사한 조건의 거래사례 선정이 핵심이며, 용도지역의 동일성이 중요합니다.
3. 공시지가와 감정평가의 구분: 공시지가는 참고자료이지 비교방식의 직접 적용대상이 아닙니다.

## 암기 팁

"자연녹지 + 비교방식 = 용도지역 동일 + 개발제한 반영"으로 기억하면, 용도지역의 특성과 제한요인을 모두 고려해야 한다는 점을 쉽게 암기할 수 있습니다.