2012년 부동산학 제36문

정답 ⑤번이 맞는 이유: 가치형성요인의 정의가 감정평가에 관한 규칙에서 규정한 내용과 정확히 일치하기 때문입니다.

## 법적 근거
감정평가에 관한 규칙 제2조(정의)에서 각 용어를 명확히 정의하고 있으며, 이 문제는 해당 조항의 정확한 이해를 묻고 있습니다.

## 정답 분석
⑤ 가치형성요인: 감정평가에 관한 규칙에서 "대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등"으로 정의하고 있어 선택지와 완전히 일치합니다.
- 일반요인: 국가 전체의 정치·경제·사회적 요인
- 지역요인: 해당 지역의 특성을 나타내는 요인
- 개별요인: 개별 부동산 고유의 특성

## 오답 분석

① 기준시점: 현장조사 완료일이 아니라 "대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 특정 시점"을 의미합니다. 일반적으로 감정평가 의뢰일이나 감정평가서 작성일 등으로 설정됩니다.

② 유사지역: 대상부동산이 속한 지역이 아니라 "대상부동산과 유사한 이용상황과 환경을 가진 지역"을 말합니다. 비교표준지나 거래사례를 찾기 위한 범위로 활용됩니다.

③ 적산법: 재조달원가에 감가수정을 하는 것이 맞지만, 정확한 명칭은 "원가법"입니다. 적산법은 구 용어로, 현재는 원가법(cost approach)으로 통일되어 사용됩니다.

④ 수익분석법: 내용은 맞지만 정확한 명칭은 "수익접근법" 또는 "수익환원법"입니다. 수익분석법은 부정확한 용어입니다.

## 핵심 포인트
1. 용어의 정확성: 감정평가 관련 용어는 법령에서 정의한 정확한 명칭과 내용을 구분해야 합니다.
2. 3대 접근법: 원가법(적산법), 비교법(거래사례비교법), 수익접근법(수익환원법)의 정확한 명칭을 숙지해야 합니다.
3. 가치형성요인의 체계: 일반요인 → 지역요인 → 개별요인 순으로 범위가 축소되는 구조를 이해해야 합니다.

## 암기 팁
가치형성요인 = 일지개(일반요인 + 지역요인 + 개별요인)로 기억하면 쉽게 암기할 수 있습니다. 또한 감정평가의 3대 접근법은 "원비수(원가법-비교법-수익접근법)"로 기억하세요.