2012년 부동산학 제35문

## 정답: ② 유효수요란 대상부동산을 구매하고자 하는 욕구로, 지불능력(구매력)을 필요로 하는 것은 아니다.

유효수요는 단순한 구매욕구가 아니라 반드시 지불능력(구매력)이 뒷받침되어야 하는 개념이므로 ②번 설명이 틀렸습니다.

### 부동산 가치발생요인의 4대 요소

부동산의 가치는 효용(Utility), 상대적 희소성(Scarcity), 유효수요(Demand), 양도성(Transferability)의 4가지 요인이 상호결합하여 발생합니다.

### 각 선택지 분석

① 효용(Utility) - 정답
효용은 부동산이 인간의 욕구를 충족시킬 수 있는 능력을 의미합니다. 물리적 특성(위치, 면적, 형태 등)뿐만 아니라 공법상 제한(용도지역, 건폐율, 용적률 등), 사법상 제한(지역권, 저당권 등) 모두 부동산의 효용에 직접적인 영향을 미칩니다.

② 유효수요(Demand) - 오답
유효수요는 단순한 구매욕구나 필요(need)와는 구별되는 개념입니다. 반드시 구매욕구 + 지불능력(구매력)이 결합되어야 유효수요가 성립됩니다. 아무리 부동산을 갖고 싶어도 경제적 능력이 없다면 이는 유효수요가 아닙니다.

③ 상대적 희소성(Scarcity) - 정답
부동산은 절대적으로 희소한 것이 아니라 수요에 비해 상대적으로 부족할 때 가치가 발생합니다. 같은 부동산이라도 수요가 많은 지역에서는 희소성이 높아지고, 수요가 적은 지역에서는 희소성이 낮아집니다.

④ 효용의 구체적 표현 - 정답
부동산의 효용은 용도에 따라 다르게 나타납니다:
- 주거지: 쾌적성, 편리성, 안전성
- 상업지: 수익성, 집객력, 접근성
- 공업지: 생산성, 효율성, 교통편의성

⑤ 가치발생의 원리 - 정답
부동산의 가치는 4대 요인이 개별적으로 작용하는 것이 아니라 상호 유기적으로 결합하여 발생합니다. 어느 하나라도 결여되면 가치가 발생하지 않습니다.

### 핵심 포인트

유효수요의 함정: 시험에서 자주 출제되는 함정은 유효수요를 단순한 '욕���'나 '필요'로 혼동하는 것입니다. 반드시 경제적 뒷받침(지불능력)이 있어야 한다는 점을 기억해야 합니다.

### 암기 팁

"효희유양" - 효용, 희소성, 유효수요, 양도성
유효수요는 "욕구 + 돈"으로 기억하면 쉽습니다. 욕구만 있고 돈이 없으면 유효수요가 아닙니다.