2012년 부동산학 제33문

## 정답: ①번

① 자체개발사업은 위험분산이 아닌 개발업자가 모든 위험을 부담하는 방식입니다.

## 각 선택지 분석

① 자체개발사업 (틀린 설명)
자체개발사업은 개발업자가 토지매입부터 개발, 분양까지 모든 과정을 독자적으로 수행하는 방식입니다. 이 방식에서는 개발업자가 모든 사업위험과 책임을 단독으로 부담하며, 토지소유자와 위험을 분산하는 것이 아닙니다. 오히려 개발업자가 토지를 매입하여 소유권을 취득한 후 개발하므로, 시장변동, 인허가, 공사지연 등 모든 위험을 개발업자 혼자 감수해야 합니다.

② 컨소시엄 구성방식 (올바른 설명)
컨소시엄은 여러 개발업체가 공동으로 출자하여 대규모 개발사업을 추진하는 방식입니다. 각 출자회사는 서로 다른 이해관계와 경영방침을 가지고 있어, 사업추진 과정에서 의사결정, 수익배분, 역할분담 등에 대한 상호 이해조정이 필수적입니다.

③ 사업위탁방식 (올바른 설명)
사업위탁방식은 토지소유자가 토지소유권을 그대로 유지하면서 개발업자에게 개발사업의 시행만을 위탁하는 방식입니다. 개발업자는 기획, 설계, 시공, 분양 등의 업무를 대행하고 그 대가로 일정한 수수료를 받습니다. 토지소유자는 개발위험은 부담하지만 소유권은 유지할 수 있습니다.

④ 지주공동사업 (올바른 설명)
지주공동사업은 토지소유자와 개발업자가 각각의 자원을 출자하여 공동으로 개발사업을 추진하는 방식입니다. 일반적으로 토지소유자는 토지를, 개발업자는 자금과 개발노하우를 제공하며, 개발 후 수익을 약정된 비율로 배분합니다. 이는 양측의 위험분산과 상호 이익추구가 가능한 방식입니다.

⑤ 토지신탁형 (올바른 설명)
토지신탁형은 신탁법에 근거한 개발방식으로, 토지소유자(위탁자)가 신탁회사(수탁자)에게 토지의 명의를 이전하고, 신탁회사가 개발·관리·처분업무를 수행한 후 그 수익을 수익자에게 배분하는 방식입니다. 신탁회사는 형식적 소유권을 가지지만 실질적 이익은 수익자에게 귀속됩니다.

## 핵심 포인트

부동산개발 사업방식에서 위험분산의 개념이 핵심입니다. 자체개발사업은 개발업자의 독립적 사업방식으로 위험분산이 아닌 위험집중 방식임을 명확히 구분해야 합니다. 반면 지주공동사업이나 사업위탁방식 등이 실제 위험분산 효과가 있는 방식들입니다.