2012년 부동산학 제29문

정답: ③번 - 부채감당율(DCR)이 1보다 작으면 순영업소득이 원리금보다 적어 지불능력이 부족함을 의미합니다.

## 각 선택지 분석

① 대부비율(LTV)과 재무레버리지 효과 (정답)
LTV(Loan to Value)는 담보물건 가치 대비 대출금액의 비율입니다. LTV가 높을수록 자기자본 투입액이 적어지고 타인자본(대출) 의존도가 높아집니다. 이는 재무레버리지 효과를 증대시켜, 투자수익률이 차입이자율보다 높을 경우 자기자본수익률을 크게 향상시킬 수 있습니다.

② 유동비율(Current Ratio) (정답)
유동비율 = 유동자산 ÷ 유동부채로 계산됩니다. 이는 기업의 단기 지불능력을 측정하는 대표적인 안전성 비율로, 일반적으로 200% 이상이면 양호한 것으로 평가됩니다. 유동자산이 유동부채보다 많을수록 단기채무 상환능력이 우수함��� 나타냅니다.

③ 부채감당율(DCR) (오답 - 정답)
부채감당율(Debt Coverage Ratio) = 순영업소득(NOI) ÷ 연간 원리금상환액으로 계산됩니다. DCR이 1보다 작다는 것은 순영업소득이 연간 원리금상환액보다 적다는 의미로, 이는 차입자의 원리금 지불능력이 부족함을 나타냅니다. 일반적으로 DCR은 1.2 이상이어야 안전한 것으로 평가됩니다.

④ 총투자수익률(ROI) (정답)
ROI(Return on Investment) = 순영업소득(NOI) ÷ 총투자액 × 100으로 계산됩니다. 이는 투자한 총자본 대비 수익성을 측정하는 지표로, 부동산 투자의 기본적인 수익성 분석에 활용됩니다.

⑤ 부채비율 (정답)
부채비율 = 부채총계 ÷ 자본총계 × 100으로 계산됩니다. 이는 기업의 재무구조를 나타내는 지표로, 비율이 높을수록 타인자본 의존도가 높아 재무위험이 증가함을 의미합니다.

## 핵심 포인트

부동산 재무분석에서 부채감당율(DCR)은 대출심사의 핵심지표입니다. DCR < 1이면 현금흐름 부족으로 대출승인이 어렵고, DCR ≥ 1.2 이상이어야 일반적으로 안전한 투자로 평가됩니다.

## 암기 팁

"DCR 1 미만 = 돈이 모자라(부족)" - 부채감당율이 1보다 작으면 원리금 상환능력이 부족하다고 기억하세요.