2012년 부동산학 제24문

## 정답: ② 세전현금흐름승수(BTM)는 지분투자액을 세전현금흐름(BTCF)으로 나눈 값이다.

세전현금흐름승수(BTM)는 지분투자액을 세전현금흐름(BTCF)으로 나눈 값으로 정의되므로 ②번이 정답입니다.

### 승수법의 기본 개념

승수법은 부동산투자분석에서 투자수익성을 간단히 평가하는 방법으로, 투자원금을 회수하는 데 걸리는 기간을 나타냅니다. 각 승수는 다음과 같이 계산됩니다:

세전현금흐름승수(BTM) = 지분투자액 ÷ 세전현금흐름(BTCF)

이는 지분투자자가 투자한 자기자본을 세전현금흐름으로 회수하는 데 걸리는 기간을 의미합니다.

### 각 선택지 분석

① 총소득승수(GIM) 오답
- 정확한 공식: 총소득승수(GIM) = 총투자액 ÷ 총소득
- 선택지는 세후현금흐름을 분모로 제시했으나, 실제로는 총소득(임대료 등)이 분모가 됩니다.

③ 순소득승수(NIM) 오답
- 정확한 공식: 순소득승수(NIM) = 총투자액 ÷ 순영업소득(NOI)
- 선택지는 지분투자액을 분자로 제시했으나, 실제로는 총투자액이 분자가 됩니다.

④ 세후현금흐름승수(ATM) 오답
- 정확한 공식: 세후현금흐름승수(ATM) = 지분투자액 ÷ 세후현금흐름(ATCF)
- 선택지는 총투자액을 분자로 제시했으나, 실제로는 지분투자액이 분자가 됩니다.

⑤ 지분투자수익률(ROE) 오답
- 정확한 공식: 지분투자수익률(ROE) = 세전현금흐름(BTCF) ÷ 지분투자액
- 선택지는 순영업소득을 분자로 제시했으나, 실제로는 세전현금흐름이 분자가 됩니다.

### 핵심 포인트

1. 분자와 분모 구분: 승수법에서는 총투자액과 지분투자액, 그리고 각종 현금흐름의 구분이 중요합니다.

2. 현금흐름의 단계: 총소득 → 순영업소득(NOI) → 세전현금흐름(BTCF) → 세후현금흐름(ATCF) 순으로 진행됩니다.

3. 수익률 vs 승수: 수익률은 소득을 투자액으로 나눈 비율이고, 승수는 투자액을 소득으로 나눈 기간의 개념입니다.

### 암기 팁

"BTM은 Before Tax의 B, 지분투자액을 BTCF로 나눈다"로 기억하면 됩니다. 세전(Before Tax) 관련 승수는 지분투자액을 사용하고, 총소득이나 순소득 관련 승수는 총투자액을 사용한다는 점을 구분하여 암기하시기 바랍니다.