2012년 부동산학 제23문

## 정답 해설

정답 ①번이 맞는 이유: 문제에서 현금흐름 데이터가 제시되지 않았지만, NPV가 0원이고 IRR이 할인율과 같은 20%라는 것은 투자안의 수익률이 요구수익률과 정확히 일치하는 경계상황을 의미합니다.

### NPV(순현가)와 IRR(내부수익률)의 관계

NPV와 IRR은 밀접한 관계를 가지고 있습니다. NPV = 0일 때의 할인율이 바로 IRR입니다.

- NPV = Σ(현금흐름/(1+할인율)^t) - 초기투자액
- IRR은 NPV를 0으로 만드는 할인율

### 각 선택지 분석

① NPV 0원, IRR 20% (정답)
- 할인율 20%에서 NPV가 0원이라는 것은 IRR이 정확히 20%임을 의미
- 이는 투자수익률이 요구수익률과 일치하는 손익분기점 상황
- 수학적으로 일관된 관계

② NPV 0원, IRR 25%
- NPV가 0원인데 IRR이 25%라면 모순
- IRR이 할인율(20%)보다 높으면 NPV는 양수가 되어야 함

③ NPV 0원, IRR 30%
- ②번과 같은 논리적 모순
- IRR 30% > 할인율 20%이면 NPV > 0이어야 함

④ NPV 1,000원, IRR 20%
- IRR이 할인율과 같은 20%라면 NPV는 0이어야 함
- NPV가 양수라면 IRR이 할인율보다 커야 함

⑤ NPV 1,000원, IRR 25%
- IRR 25% > 할인율 20%이므로 NPV > 0은 맞지만
- 구체적인 현금흐름 없이는 정확한 NPV 금액을 확정할 수 없음

### 핵심 포인트

1. NPV와 IRR의 기본관계: IRR > 할인율이면 NPV > 0, IRR < 할인율이면 NPV < 0, IRR = 할인율이면 NPV = 0

2. 투자판단기준:
- NPV > 0 또는 IRR > 요구수익률이면 투자 실행
- NPV < 0 또는 IRR < 요구수익률이면 투자 거부
- NPV = 0 또는 IRR = 요구수익률이면 무차별

3. 시험 출제 포인트: NPV와 IRR 간의 논리적 일관성을 묻는 문제가 자주 출제됨

### 암기 팁

"할인율과 IRR이 같으면 NPV는 제로"라고 기억하면 됩니다. 이는 부동산투자분석의 가장 기본적인 원리로, 실무에서도 투자 타당성 분석 시 핵심 지표로 활용됩니다.