2012년 부동산학 제22문

정답 ⑤번 - 수익성지수(PI)는 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않는다는 설명이 틀렸습니다. 수익성지수는 현재가치 개념을 사용하므로 화폐의 시간적 가치를 고려하는 투자평가기법입니다.

## 각 선택지 분석

① 회계적 이익률(ARR) - 정확한 설명
회계적 이익률은 연평균순이익을 연평균투자액으로 나눈 비율로 계산됩니다. 공식은 다음과 같습니다:
ARR = 연평균순이익 / 연평균투자액 × 100
이는 회계상 장부가치를 기준으로 하며, 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않는 단순한 투자평가기법입니다.

② 내부수익률(IRR) - 정확한 설명
내부수익률은 순현가(NPV)를 0으로 만드는 할인율을 의미합니다. 즉, 투자로부터 기대되는 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같게 하는 할인율입니다. IRR이 요구수익률보다 높으면 투자가치가 있다고 판단합니다.

③ 순현가(NPV) - 정확한 설명
순현가는 미래 현금흐름을 현재가치로 할인하여 계산하므로 화폐의 시간적 가치를 고려합니다.
NPV = Σ(현금유입의 현재가치) - 초기투자액
할인율을 적용하여 미래가치를 현재가치로 환산하는 과정에서 화폐의 시간적 가치가 반영됩니다.

④ 순현가 판단기준 - 정확한 설명
NPV > 0: 투자타당성 있음 (수익성 확보)
NPV = 0: 투자 무차별점 (요구수익률과 동일)
NPV < 0: 투자타당성 없음 (손실 예상)
따라서 NPV가 0보다 작으면 투자타당성이 없다는 설명이 맞습니다.

⑤ 수익성지수(PI) - 틀린 설명
수익성지수는 다음과 같이 계산됩니다:
PI = 현금유입의 현재가치 / 초기투자액
현금유입의 현재가치를 구할 때 할인율을 적용하므로 화폐의 시간적 가치를 고려하는 투자평가기법입니다. PI > 1이면 투자타당성이 있다고 판단합니다.

## 핵심 포인트

부동산 투자평가기법은 크게 두 가지로 구분됩니다:
- 화폐의 시간�� 가치 고려: NPV, IRR, PI
- 화폐의 시간적 가치 미고려: 회계적 이익률, 투자회수기간법

수익성지수(PI)는 NPV와 밀접한 관련이 있으며, NPV > 0일 때 PI > 1이 되는 관계입니다. 따라서 PI도 현재가치 개념을 사용하여 화폐의 시간적 가치를 반드시 고려합니다.

## 암기 팁

"NPV, IRR, PI는 모두 현재가치(Present Value) 개념을 사용하므로 화폐의 시간적 가치를 고려한다"고 기억하면 됩니다. 특히 PI는 Present value Index의 줄임말로, 이름 자체에 현재가치가 포함되어 있습니다.