2012년 부동산학 제21문

정답 ⑤번이 맞는 이유는 부동산 소득환원법에서 소득의 산정 순서가 가능총소득 → 유효총소득 → 순영업소득 순으로 진행되기 때문입니다.

## 소득환원법의 소득 산정 과정

소득환원법에서 부동산의 소득은 다음과 같은 순서로 산정됩니다:

1단계: 가능총소득(Potential Gross Income, PGI)
- 부동산이 100% 임대되었을 때 얻을 수 있는 최대 임대수입
- 공실이나 임대료 연체 등을 고려하지 않은 이론적 최대 수입
- 시장임대료 × 임대가능면적으로 산정

2단계: 유효총소득(Effective Gross Income, EGI)
- 가능총소득에서 공실손실과 대손손실을 차감한 실제 수취 가능한 총소득
- 계산식: 가능총소득 - 공실손실 - 대손손실 + 기타수입
- 실제 운영에서 발생하는 손실을 반영한 현실적 총수입

3단계: 순영업소득(Net Operating Income, NOI)
- 유효총소득에서 운영비용을 차감한 순수한 부동산 운영소득
- 계산식: 유효총소득 - 운영비용
- 자본환원율로 나누어 부동산 가치를 산정하는 기준이 되는 소득

## 오답 분석

①번: A(유효총소득) - B(순영업소득) - C(가능총소득) 순서로 배열되어 있어 틀림
②번: A(가능총소득) - B(순영업소득) - C(유효총소득) 순서로 2단계와 3단계가 바뀌어 틀림
③번: A(순영업소득) - B(가능총소득) - C(유효총소득) 순서로 완전히 잘못된 배열
④번: A(유효총소득) - B(가능총소득) - C(순영업소득) 순서로 1단계와 2단계가 바뀌어 틀림

## 핵심 포인트

이 문제는 소득환원법의 기본 개념을 묻는 문제로, 부동산 가치평가에서 매우 중요한 기초 개념입니다. 각 소득의 정의와 산정 순서를 정확히 이해해야 합니다.

특히 가능총소득은 '이론적 최대치', 유효총소득은 '실제 수취 가능한 총소득', 순영업소득은 '최종 순수익'이라는 개념으로 구분하여 기억하는 것이 중요합니다.

## 암기 팁

"가능한(가능총소득) → 유효한(유효총소득) → 순수한(순영업소득)" 순서로 기억하면 됩니다. 즉, 이론적 최대치에서 시작하여 점차 현실적이고 구체적인 소득으로 좁혀나가는 과정으로 이해하시면 쉽게 암기할 수 있습니다.