2012년 부동산학 제15문

정답: ⑤번

주택보급률이 100%를 넘어도 시장실패 요인이 여전히 존재하므로 정부의 지속적인 시장개입이 필요하다는 점에서 ⑤번이 틀린 설명입니다.

## 각 선택지 분석

① 용도지역·지구 지정 (정답)
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 용도지역·지구 제도는 외부효과(externality)로 인한 시장실패를 교정하기 위한 대표적인 토지이용규제 수단입니다. 주거지역에 공장이 들어서는 것을 방지하여 소음, 대기오염 등의 부정적 외부효과를 차단하고 사회적 후생손실을 완화합니다.

② 주택시장 개입 근거 (정답)
주택은 건설기간이 길어 단기적으로 공급탄력성이 낮습니다. 수요 급증 시 공급이 즉시 대응하지 못해 가격급등이 발생하는 시장실패가 나타나며, 이는 정부개입의 정당한 근거가 됩니다. 주택의 준공공재적 성격도 개입 근거로 작용합니다.

③ 토지거래허가구역 (정답)
부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조에 따라 투기적 거래 성행, 지가급등, 난개발 우려 지역을 토지거래허가구역으로 지정할 수 있습니다. 투기수요 억제와 합리적 토지이용을 목적으로 합니다.

④ 분양가 상한제 (정답)
주택법 제57조의 분양가 상한제는 분양가격 안정을 통해 실수요자의 주택구입 부담을 완화하고 주택시장 안정을 도모하기 위해 도입된 제도입니다.

⑤ 주택보급률과 정부개입 (오답)
주택보급률 100% 달성이 시장효율성과 형평성을 완전히 보장하지는 않습니다. 양적 공급 충족 후에도 ①지역별 불균형 ②소득계층별 접근성 격차 ③주택품질 문제 ④투기수요 등의 시장실패 요인이 지속됩니다. 따라서 정부는 질적 개선, 형평성 제고를 위해 지속적으로 개입해야 합니다.

## 핵심 포인트

부동산정책의 정당성은 시장실패 교정에 있으며, 양적 지표 달성만으로는 정부개입 필요성이 소멸되지 않습니다. 특히 주택시장은 불완전경쟁, 정보비대칭, 외부효과 등 구조적 시장실패 요인이 상존하므로 지속적인 정책적 관심이 필요합니다.

암기 팁: "주택보급률 100% = 정부개입 종료"라는 단순한 등식은 성립하지 않는다는 점을 기억하세요.